افزایش قیمت مسکن

برنامه زمانبندی مصوب به حداقل 10 سال بعد موکول شده باشد مالکین از کلیه حقوق مالکانه شامل احداث بنا، تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخور دارند و اگر کمتر از 10 سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را نخواهد داشت. البته در سال 1380 قانونگذار محترم به جهت رفع بلا تکلیفی مالکین املاک داخل طرح که زمانبندی اجرای آن تا 10 سال بعد موکول شده بود اصلاحیه ای بر تبصره فوق تصویب و به موجب آن مهلت های 10 ساله را به 5 سال کاهش داد. این قانون بصورت مادۀ واحده و تنها برای شهرداریها مصوب و کاربرد دارد و سایر سازمانهای دولتی کماکان از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی استفاده می کنند. بر طبق این مادۀ واحده در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین مالک و شهرداری قیمت ابنیه ، املاک بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. تبصره 1 اشاره می دارد به اینکه قیمت روز توسط هیئت مرکب از 3 نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یکنفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می باشد تعیین خواهد شد. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجرا است و در تبصره 2 تصریح می کند، در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفی کارشناس خواهد کرد. در تبصره 4 قانونگذار تکلیف مالک یا مالکین را که کارشناس منتخب خود را حداکثر ظرف مدت 1 ماه از تاریخ اعلام دستگاه تعیین ننماید یا به علت مجهول بودن مالک یا فوت یا اختلاف در مالکیت و مواردی از قبیل امکان انتخاب کارشناس میسر نشود را روشن و دادگاه صالحه محل وقوع ملک ر ا مکلف کرده ظرف مدت 15 روز از تاریخ مراجعه (شهرداریها) به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام نماید. علاوه بر پیش بینی های قانونگذار محترم جهت انجام توافق با مالکین املاک معارض طرحهای عمرانی و اجرایی و تعیین نحوه پرداخت حقوق مالکانه و متعلقه ذینفعان، موارد نادری هم موجب تاخیر احتمالی در اجرای طرح است که قانونگذار اجازه سلب حقوق مالکانه را به دستگاه مجری داده است از جمله مواد 8و9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 تکالیف طرفین را به صراحت مقید و روشن کرده است بر طبق آن ارزش تقریبی ملک یا حقوق مذکور مشخص و به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان یا نماینده وی سند انتقال را امضا و ظرف یک ماه نسبت به تخلیه اقدام خواهد نمود و ذیحق از طریق مراجع ذیربط بهای ملک یا خسارات متعلقه را دریافت خواهد کرد. همچنین به موجب متن مادۀ 9 قانون مزبور نیز به دستگاه اجرایی اجازه داده در صورت فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه و به تشخیص بالاترین مقام دستگاه، قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی در غیاب او با حضور نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و سپس پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات اقدام کند. علیهذا با توجه به اینکه قوانین مصوب و مصرح فوق الذکر وضعیت و تکالیف قانونی هریک از متولیان اجرای طرح و مالکان املاک معارض را کاملا معین و مشخص کرده لذا حرکت در مدار قانونی ضامن اجرای طرح های عمرانی و عمومی و جلب رضایتمندی مالکین و عدم تضییع حقوق متعلقه خواهد بود.
مبحث دوم : طرح تفصیلی
طرح تفصیلی: عبارت از طرحی است براساس معیارهاو ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوۀ استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه وحل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.(بند 3 مادۀ 1 از قانون تغییر نامه وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن وشهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 16/4/1353)
و به طور کلی طرح تفصیلی عبارت است از تعیین موقعیت مکانی خیابانها،پارکها، اماکن تجاری – اداری و خدماتی و مسکونی و به تبع آن نحوۀ توزیع عددی جمعیت است.
گفتار اول : طرح تفصیلی بعنوان یکی از الگوهای سند برنامه ریزی شهری
این طرح، حاوی جزییاتی است که در طرح‌های جامع شهری به صورتی کلی‌تر به آن پرداخته شده است. اهداف طرح‌های تفصیلی، همانند طرح‌های جامع، تعادل بخشیدن به شیوۀ استقرار در کاربری‌های شهری و یکسان کردن سطح خدمات و تأسیسات در نقاط گوناگون شهر است. مرجع تصویب طرح تفصیلی، کمیسیون موضوع مادۀ 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌باشد . اما در شهر تهران مرجع تصویب طرح تفصیلی، کمیسیون موضوع تبصره همین مادۀ می‌باشد. معهذا در عمل مشاهده شده که کمیسیون مزبور، اختیارات خود را به مراجع دیگری تفویض کرده است که این اقدام به دلیل این که مغایر با قانون و شأن کمیسیون مربوطه بوده است از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری، ابطال شده است. با توجه به قوانین مربوطه، ملاحظه می‌شود که متأسفانه در خصوص تصویب طرح‌های تفصیلی نیز، صرفاً یک مرجع اداری و بدون هیچ‌گونه اطلاع و دخالت صاحبان حقوق مالکانه یعنی شهروندان، تصمیم‌گیری می‌نماید.

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

طرح هادی و دیگر طرح‌ها – طرح هادی، طرحی است که در آن، برای گسترش آتی شهر و نحوۀ استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف، به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حل‌های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نیستند تهیه می‌شود . طرح‌های هادی تا سال 1355 هـ.ش برای دوره‌های پنج ساله تهیه می‌شدند. لیکن از این سال به بعد، مدت آنها به ده سال افزایش یافت و زمینه‌های مطالعاتی آنها علاوه بر خود شهر، محدوده‌های پیرامون آن و حوزه نفوذ شهری را نیز شامل می‌شود. قبلاً تهیه طرح‌های هادی، از وظایف وزارت کشور محسوب می‌شد که بر مبنای قرارداد تیپ توسط دفتر فنی وزارت کشور انجام می‌گرفت. بعدها با تأسیس دفاتر فنی استانداری‌ها، وظیفه تهیه طرح‌های هادی در هر استان به آن دفاتر واگذار شد. این طرح‌ها به وسیله کمیته بررسی و تصویب طرح‌های استان مورد بررسی کارشناسی و تصویب قرار می‌گیرند. پس از بررسی و تصویب طرح‌هادی در کمیته فنی استان، طرح مذکور توسط استاندار تأیید و برای اجراء به شهرداری ذیربط ابلاغ می‌شود. برای تکمیل نقش طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی در نظم بخشیدن به توسعه شهرها، علاوه بر این طرح‌ها، طرح‌هایی دیگری نیز طی سالهای گذشته در عرصۀ شهرسازی کشور مطرح شده است. طرح‌هایی چون طرح‌های کالبدی، طرح‌های منطقه شهری، طرح‌های ناحیه‌ای، طرح‌های جامع شهرستان، طرح‌های آمادۀ‌سازی زمین، طرح‌های جزییات شهرسازی، طرح‌های بهسازی و طرح‌های روان بخشی از جمله این طرح‌ها هستند. بخشی از طرح‌های مذکور، طرح‌های فرادست طرح‌های جامع و تفصیلی و هادی، و بخشی دیگر، طرح‌های پایین دست این طرح‌ها هستند.
گفتار دوم : ارتقای سرانه خدمات اجتماعی
ارتقای سرانه های خدماتی نسبت به وضع موجود از اهدافی است که در طرح تفصیلی جدید بیش بینی شده و خدمات در قالب طرح محلات و در سطوح محله در نظر گرفته شده است تا در سطح ناحیه به منطقه و از منطقه به سطح شهر ارتقاء داده شود. از سویی دیگر تراکم جمعیت زیاد در یک منطقه نیازمند استقرار خدمات بیشتری است و طرح تفصیلی تلاش دارد تا خدمات شهری را که در برخی مناطق دچار کمبود است بیشتر توسعه دهد.

درنهایت این طرح به این منظور نوشته می شود تا تکلیف بسیاری از نهادها و سازمانهای خدمات دهنده به شهر روشن شود.
برای مثال مخابرات براساس این طرح می تواند تعداد مشترکین نهایی در یک منطقه را پیش بینی نماید و براساس آن زیر ساخت های خود از قبیل کابل گذاری و کافوها و تقسیم ها را انجام دهد تا مجبور نباشد به دلیل افزایش مشترکین مرتباً خیابانها و پیاده روها را کنده کابل اضافه یا تعویض نماید.و یا سازمان آب شهر براساس این طرح آب مورد نیاز محله و انشعابات مورد نیاز را سنجیده و به تعیین قطر لوله مورد نیاز پرداخته و لوله گذاری می کند و به این شکل با افزوده شدن مشترکین نیازی به تخریب خیابانها و تعویض لوله ها که هزینه سنگینی برای این سازمان دارد، جلوگیری می کند. ضمناً از افت فشار آب در آینده جلوگیری می کند.
سرانجام در این طرح براساس پیش بینی های انجام شده در خصوص تراکم جمعیتی و موقعیت های مکانی بار ترافیکی منطقه سنجیده می شود، براساس آن عرض معابر و خیابانها طراحی می شود، این موضوع باعث می شود در آینده مشکلات ترافیکی نداشته باشیم، یا این مشکل حداقل باشد. در این طرح تلاش می شود عواملی که می تواند سیالیت خودروهای را در مناطق پر رفت و آمد کاهش دهد. از این مناطق دور کنند. برای مثال از ایجاد واحدهای تجاری و اداری در کنار میدانهای شهر – چهار راههای اصلی پرهیز می شود در طراحی خیابانها با کمک کارشناسان راهنمایی و رانندگی سعی می شود تا از ایجاد سازه های حادثه ساز در کنار معابر جلوگیری بعمل آید.
گفتار سوم: تأثیر طرح تفصیلی بر ارزش املاک
بند اول : ایران اکونومیست – طرح تفصیلی جدید تهران بعد از آنکه در محافل مختلف – وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری‌تهران، شورای‌شهر و دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی- مورد نقد مثبت و منفی کارشناسان قرار گرفت، حالا در آستانه یک سالگی اجرا، توسط دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس تحلیل‌محتوا شده است؛ آنچه مرکز پژوهش‌های مجلس از طرح تفصیلی تهران برداشت کرده، عبارت است از: پایان‌دادن به بی‌برنامگی در اداره پایتخت به عنوان بزرگ‌ترین نقطه قوت طرح تفصیلی جدید و در عین حال آثار منفی اجرای این طرح در بازار مسکن و قیمت ملک به‌خاطر دو ایراد جدی در نحوه اجرای طرح، در این بررسی تاکید شده است که طرح تفصیلی جدید برای برخی محله‌های شهر تهران محدودیت ساختمانی و برای برخی دیگر رفاه ساخت‌وساز شامل افزایش تراکم و تغییر کاربری، قائل شده که این دوگانگی نه تنها ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملک را فراهم می‌کند، که می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن در پایتخت نیز شود.از سوی دیگر رانت اطلاعاتی نهفته در طرح تفصیلی جدید تهران به‌خاطر طبقه‌بندی سطح دسترسی به جزئیات طرح و پهنه‌های مختلف، مشکل‌ساز شده است.مرکز پژوهش‌ها برای اصلاح این ایرادات پیشنهاد کرده است: الف – مقررات ساخت‌وساز در همه مناطق تهران به‌صورت همگن، تسهیل و یکدست شود و همه اطلاعات طرح به‌صورت کامل و یکجا برای همه مردم تهران به نمایش دربیاید.
ب- مرکز پژوهش‌های مجلس به عاملان طرح‌تفصیلی پایتخت هشدار داد سایه «رشد‌قیمت» بر املاک تهران چیدمان طرح‌تفصیلی تهران به خاطر دو پارامتر، قیمت مسکن را تهدید می‌کند؛ یکی «رانت اطلاعاتی» و دیگری «فراز و فرود ساخت‌وساز در مناطق مختلف» دنیای اقتصاد- هشداری که کارشناسان شهری در روزهای ابتدایی اجرای طرح تفصیلی تهران درباره شکل پیاده‌سازی این طرح، مطرح کردند و «دنیای‌اقتصاد» نیز در چند خبر و تحلیل به تبعات احتمالی آن پرداخت، اخیرا دستمایه مرکز پژوهش‌های مجلس برای تذکر به مدیریت‌شهری پایتخت قرار گرفته است.

ج – دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس در عین حالی‌که توجه شهرداری‌‌تهران به «نیاز چندین‌ساله پایتخت به طرح‌تفصیلی» را در ردیف اقدامات مثبت این ارگان عمومی برشمرده، ایراداتی به نحوه اجرای طرح تفصیلی وارد کرده است. بررسی‌های این مرکز نشان می‌دهد: در طرح تفصیلی جدید تهران، برای برخی محله‌ها محدودیت ساخت‌وساز و برای برخی دیگر تسهیلات ساخت‌وساز به لحاظ حداکثر تراکم‌مجاز، سطح‌اشغال و نوع کاربری تعریف شده که این دوگانگی در سطح‌شهر ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملک را فراهم می‌کند و در نهایت می‌تواند به افزایش قیمت مسکن در محله‌های محدودزا یا حتی در کل شهر تهران منجر شود. در این بررسی همچنین، طبقه‌بندی سطح دسترسی شهروندان به جزئیات باارزش املاک در سایت استعلام طرح‌تفصیلی – اطلاعاتی همچون قرارگیری در کدام‌یک از چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلف و فضای‌سبز- و در عوض، اشراف کامل گروهی خاص از بدنه دست‌اندرکار طرح‌تفصیلی به همه داده‌های طرح و مشخصات املاک، مورد انتقاد و ایراد واقع شده و تاکید شده است: در صورت عدم اصلاح این وضعیت، رانت‌اطلاعاتی موجود در طرح‌تفصیلی کماکان مشکل‌ساز خواهد بود.
د – به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز پژوهش‌های مجلس برای رفع ایرادات در مسیر اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، معتقد است: شهرداری‌ از یک‌سو باید ساخت‌وساز در شهر را تسهیل کند و از سوی دیگر امکان مشاهده متن کامل طرح تفصیلی در دفاتر خدمات الکترونیک شهر برای همگان را فراهم کند.
بند دوم : نتایج بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس در این‌باره به این شرح است:
الف – درآمدهای ناپایدار کمبود منابع مالی از علل اصلی عدم‌تحقق طرح‌های توسعه و عمران شهری عنوان می‌شود. این عامل موجب می‌شود که مدیران شهری جهت کسب منابع درآمدی، طرح‌های توسعه و عمران و ضوابط و مقررات مربوط به آن را تغییر دهند و از منابع درآمدی آن منتفع شوند.
ب- این تغییر جهت باعث می‌شود که بستر میل به تخلف در مقررات طرح‌های شهری (جامع و تفصیلی) فراهم شود و از این رو علاوه‌بر عدم حاکمیت طرح شهری، مشکلات دیگری نیز بروز کند. اینجاست که اجرای دقیق طرح‌های شهری را مستلزم دریافت درآمدهای پایدار دانسته‌اند.
ج – یکی از منابع درآمدی ناپایدار در شهرها استفاده از منابع درآمدی صدور پروانه در پهنه‌های مختلف است. کلانشهر تهران به دلیل تمرکزگرا بودن و نیاز به منابع مالی بیشتر، می‌تواند بیشتر تحت‌تاثیر این مساله باشد. اکنون پرسش این است که با وجود این شرایط ناپایدار درآمدی شهرداری تهران، چه تضمینی است که طرح تفصیلی تهران تغییراتی جهت کسب منابع درآمدی به خود نبیند و با سلامت به اجرا برسد؛ در حالی که اجرای سالم طرح تفصیلی نیازمند منابع درآمدی پایدار است؟ البته در مادۀ (98) برنامه پنج‌ساله شهرداری تهران (1388-1392) به درآمدهای پایدار تاکید ویژه شده و مفاد قانونی جهت دستیابی به این امر در نظر گرفته شده است که با گذشت بیش از چهار سال از اجرای برنامه تنها 20 درصد درآمدهای شهرداری پایدار اعلام شده است.
د – طرح تفصیلی و مسکن یکی از موضوعاتی است که همواره با اجرای طرح تفصیلی در بین صاحب‌نظران مطرح شده است، ارتباط طرح تفصیلی با وضعیت مسکن در شهر تهران است.
ذ – طرح تفصیلی به صورت چهار پهنه سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تهیه شده است. در پهنه سکونت در بعضی نواحی و مناطق شهری قوانین محدودکننده و در بعضی دیگر از قوانین توسعه مسکن همراه است. این مساله باعث شد دیدگاه‌های متفاوتی در زمینه مسکن شکل بگیرد. شهردار تهران، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و ریاست‌ شورای شهر تهران معتقدند که اجرای طرح تفصیلی ارتباطی با قیمت مسکن در شهر تهران ندارد و این مساله می‌تواند متاثر از روندهای افزایشی قیمت مسکن در سال گذشته باشد که مورد سوء‌استفاده دلالان مسکن قرار گرفته است. اما وجود همین قوانین دوگانه محدودیت و توسعه ساخت‌و‌ساز در طرح تفصیلی می‌تواند شرایط سوء‌استفاده از عرضه و تقاضای مسکن در بین خریداران و سازندگان مسکن در بنگاه‌های مسکن را موجب شود.
ر – براساس مواد قانونی در طرح تفصیلی، شهرداری برای سازماندهی مسکن در شهر تهران امتیاز «حق توسعه» به انبوه‌سازان و مالکان ارائه کرده است. براساس این امتیاز اگر فردی مجوز ساخت ساختمانی 10 طبقه در یک پهنه‌ای که مجوز بیش از 5 طبقه ندارد، داشته باشد به او اجازه می‌دهند تنها در حد مجوز همان پهنه یعنی 5 طبقه بسازد و برای باقی طبقات که اجازه ساخت

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *