تغییر کاربری اراضی

با رعایت طرح‌های هادی و جامع شهرسازی پس از تهیه آن توسط شهرداری با تأیید وزارت کشور و وزارت مسکن و شهرسازی» به عنوان یکی از وظایف شورای شهر دانسته شده است. در مادۀ 15 ق.ن.ع.ش نیز، آمده است: «شهرداری‌های مشمول مادۀ 2 این قانون مکلفند با راهنمایی وزارت کشور، برنامه عملیات نوسازی و عمران و اصلاحات شهر را برای مدت پنج سال، براساس نقشه جامع شهر و در صورتی که فاقد نقشه جامع باشند براساس احتیاجات ضروری شهر و با رعایت اولویت آنها در حدود منابع مالی مقرر در این قانون و سایر امکانات مالی شهرداری، تنظیم کرده و پس از تصویب انجمن شهر و تأیید وزارت کشور، طرح‌های مربوطه را براساس آن اجراء کنند. همانگونه که ملاحظه می‌شود به شرح مواد فوق‌الذکر، شورای اسلامی شهر می‌تواند در تصویب طرح‌های عمرانی، دارای نقش و اثر باشد و تبعاً به این طریق، شورای اسلامی شهر می‌تواند در وضع حقوق مالکانه اشخاص تأثیراتی بگذارد و تغییراتی ایجاد کند. از این رو می‌گوییم شورای اسلامی شهر نیز یکی از منابع قانونی ایجاد نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرح‌های عمومی است و از این حیث ضروری است تا در بررسی این نظم، به آراء و نظریات و مصوبات این شورا نیز توجه گردد. شورای اسلامی شهر علاوه بر اینکه در مرحله تصویب طرح می‌تواند مؤثر در نظم حاکم بر حقوق مالکانه باشد، در مرحله اجرای طرح نیز دارای وظایف و اختیاراتی است که استفاده از این اختیارات و اعمال آنها، بر این حقوق مؤثر خواهد بود و ما نیز مصوبات این شورا را که در راستای اعمال این اختیارات وضع می‌شود، جزئی از نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرح‌های عمومی شهرداری ارزیابی می‌کنیم. به طور مثال، طبق تبصره 1 مادۀ 3 ل.ق.ن.خ، چنانچه شهرداری بخواهد با دارندگان حقوق مالکانه واقع در طرح، در خصوص قیمت حقوق آنها توافق کند و این مبلغ از یک میلیون ریال بیشتر باشد، در چنین حالتی باید قیمت مورد توافق شهرداری و دارنده حق و نیز انجام معامله، به تصویب شورای شهر نیز برسد. از طرفی طبق بند 3 مادۀ 71 ق.ت.ش، نظارت بر حسن اجرای طرح‌های مصوب در امور شهرداری با شورای شهر است. در بند 23 همین مادۀ نیز، نظارت بر اجرای طرح‌های مربوط به ایجاد و توسعه معابر، خیابان‌ها، میادین و فضاهای سبز و تأسیسات عمومی شهر بر طبق مقررات موضوعه با شورای اسلامی شهر است. بنابراین و به شرح موارد فوق‌الذکر، ملاحظه می‌شود که شورای شهر در مرحله اجرای طرح‌های عمومی نیز می‌تواند اقدام به تصویب مصوباتی نماید که مؤثر در حقوق مالکانه باشد و با این وصف، این قبیل موضوعات، منبعی از منابع نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرح‌های عمومی خواهد بود. ناگفته نماند که طبق اصل یکصد و پنجم ق.ا تصمیمات شوراها نباید مخالف موازین اسلام و قوانین کشور باشد. چنانچه شورای شهر، اقدام به وضع مصوباتی نماید که خارج از حدود اختیارات این شورا و دخالت در امر قانونگذاری باشد، این مصوبات می‌تواند توسط مراجع ذیصلاح از جمله هیأت‌های حل اختلاف موضوع مادۀ 79 ق.ت.ش و یا دیوان عدالت اداری ابطال گردد. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در مواردی، تصمیمات شوراهای شهر را به دلیل مخالفت با قوانین کشوری و خروج از حدود اختیارات، باطل اعلام کرده است.
مبحث چهارم : تعیین و تغییر کاربری اراضی در حقوق ایران
تعیین کاربری: عبارتست ازتعریف یک طرح عمومی با استفاده خاص از ملک که مانع بهره برداری در ملک مطابق میل مالک می گردد.
تغییر کاربری: آن است که استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا،برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی انجام گیرد، تغییر کاربری محسوب می شود.بنابراین هرگونه تغییر در اراضی زراعی و باغها توسط مالک نیاز به اخذ مجوز دارد،و همچنین اگر دستگاهی بخواهد برای اجرای طرحهای خود، تغییرکاربری اراضی مالکان را انجام دهد. نیاز به اخذ مجوز دارد.
براساس تبصرۀ یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1385، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هراستان به عهده کمیسیون مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد. نمایند دستگاه اجرایی ذی ربط می تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت نماید.سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه ازتاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
و براساس قسمت آخر این تبصره دبیرخانه کمیسیون فوق الذکر موظف به تحویل تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده است.

گفتار اول: نحوۀ رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی براساس قانون حفظ کاربری مصوب 31/3/1374 و اصلاحات بعدی
از جایی که انجام هرگونه تغییر کاربری عرصه های کشاورزی بدون اخذ مجوز از مراجع قانونی«وزارت جهاد کشاورزی» جرم محسوب گشته و واجد تبعات حقوقی و قضائی می باشد، لذا اشخاص حقیقی و حقوقی می بایست در موارد ضروری جهت انجام طرحهای تغییر کاربری به واحدهای تابعه وزارت جهاد کشاورزی دراستانها و شهرستانها مراجعه واز نحوه و مراحل تغییر کاربری مجاز اراضی زراعی و باغی اطلاع حاصل نمایند. لذا در راستای اطلاع رسانی لازم در خصوص موضوع یاد شده، اهم مراحل اخذ مجوز تغییر کاربری به شرح ذیل بیان می گردد:
ارائه درخواست تغییر کاربری به همراه مدارکی چون «سند مالکیت اراضی، موافقت اصولی یا جواز تأسیس که توسط دستگاههای اجرایی ذیربط برابر قوانین و مقررات صادر شده است و وجود نقشه عرصه اجرای طرح تغییر کاربری»توسط متقاضی.
بررسی مدارک، انجام استعلامات از مراجع قانونی و تعیین نوعیت اراضی.
طرح موضوع در کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری و اعلام نتیجه به متقاضی، در راستای تسریع به امور مراجعان و متقاضیان، قانون گذار سازمان جهاد کشاورزی را موظف نموده حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، مطابق نظر کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
هرگونه تغییر کاربری مجاز(بااخذ مجوز از کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری) مستلزم پرداخت عوارض بوده که براساس هشتاد درصد قیمت روز اراضی با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری محاسبه و تقویم می گردد.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع و تنها برای یک بار آن هم پس از صدور مجوز کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری از پرداخت عوارض معاف می باشند.
همچنین طرحهای موضوع احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه ای، واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، درصورت طرح در کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری و اخذ مجوز تغییر کاربری از پرداخت عوارض معاف می باشند.
طرحهای تغییر کاربری مجاز بطور مستمر از طریق واحدهای امور اراضی مستقر در استانها و شهرستانها مورد نظارت قرار گرفته وهرگونه تغییر کاربری مغایر با مجوز صادر شده از سوی کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری تخلف محسوب و متخلفین به مجازاتهای تصریح شده در قانون «اعم از جزای نقدی، توقف عملیات، قلع بنا و حبس» محکوم می گردند.
گفتار دوم: اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها(مصوب 31/3/1374 و اصلاحات بعدی)
کلیه اراضی زراعی و باغی ها که در خارج ازمحدوده قانونی شهرها، شهرکها و همچنین روستاهای واجد طرح هادی مصوب واقع شده باشند. مشمول قانون حفظ کاربری می گردند. ضمناً محدوده قانونی شهرها،شهرکها و روستاها در قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا وشهرک و نحوۀ تعیین آنها مصوب 1384 تعیین و تعریف گردیده است:
محدوده شهر:عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن که در طرح جامع مصوب و در صورت عدم تصویب طرح جامع در طرح هادی شهر درج گردیده است.

محدودۀ شهرک: محدوده شهرکها اعم از مسکونی و صنعتی و …در طرحهای مصوب آن تعیین و تصویب می گردد.
محدودۀ روستا: عبارت است از محدوده ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره اجرای طرح که توسط مراجع قانونی تعیین و تصویب می گردد.

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

گفتار سوم : امکان پذیر بودن تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها
مطابق قانون تغییر کاربری زراعی و باغها جزء در موارد ضروری ممنوع می باشد. ضمناً تشخیص ضرورت تغییر کاربری اراضی بعهده کمیسیونی است که با عضویت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و نماینده استاندار« زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی» تشکیل می گردد. این کمیسیون با حضور حداقل 4 نفر از اعضاء رسمیت داشته و تصمیمات آن نیز با اکثریت آراء دارای اعتبار خواهد بود.
گفتار چهارم مرجع صالح تشخیص نوع اراضی و موقعیت آن
مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها وزارت جهاد کشاورزی(رئیس سازمان جهاد کشاورزی و یا در صورت تفویض مدیر امور اراضی استان) می باشد ومراجع قضایی و اداری موظف به رعایت نظریه سازمان جهاد کشاورزی در این زمینه خواهند بود.
درخصوص وقوع ملک در محدوده قانونی شهرها، شهرکها وروستاهای واجد طرح هادی، از مراجع ذیربط آن همچون سازمان مسکن و شهرسازی و… استعلام خواهد آمد.
گفتار پنچم:آثار و تبعات تغییر بلا مجوز کاربری
با توجه به مادۀ 3 قانون حفظ کاربری اراضی و زراعی و باغها مصوب 1385؛ هرگونه تغییر کاربری غیر مجاز «بدون اخذ موافقت از کمیسیون موضوع تبصره یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری» در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد. جرم بوده و متخلفین علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز و با کاربری جدید محکوم خواهند شد:
در صورت تکرار جرم متخلفین به حداکثر جزای نقدی«سه برابر بهای اراضی به قیمت روز با کاربری جدید» و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
کارکنان دولت، شهرداری ها و نهادها که در اجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها به تشخیص دادگاههای صالحه قضائی مرتکب تخلف گردیده باشند. ضمن ابطال اقدامات معموله (ابطال مجوز صادره) به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی به قیمت روز و با مدنظر قرار دادن کاربری جدید محکوم و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری ها و نهادها محکوم خواهندشد.
سردفتران متخلف از قانون حفظ کاربری نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق ازخدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم خواهند شد.
لازم به ذکر است که در نظام کنونی حقوق ایران همانند سایر نظامهای حقوقی تغییرکاربری احتیاج به مجوزات قانونی دارد.و قانونگذار هم به همین مناسبت مقرراتی وضع نموده تا براساس آنها تغییر کاربری اراضی صورت گیرد. از طرفی هرکس به طور خود سرانه نمی تواند در اراضی خود تغییر کاربری ایجاد کند. هرچند مالک در ملک خود اختیارات هرگونه تصرف را دارد، اما با توجه به این مقررات نمی تواند بدون مجوز قانونی در املاک خود تغییری ایجاد کند. آنچه از مقررات مربوطه استنباط می شود این است که این مقررات(قوانین تغییر کاربری اراضی) جزء قوانین آمره هستند. لذا هم اشخاص حقوقی و حقیقی برای تغییر کاربری اراضی نیاز به اخذ مجوز دارند. در غیر این صورت و براساس این مقررات اشخاصی که بدون مجوز تصمیم به تغییر کاربری نمایند، قابل تعقیب و مجازات هستند.

مبحث پنجم : حقوق حاکم بر تملک اراضی جهت طرح های عمومی
بررسی قوانین کاربردی در موضوع تملک اراضی و املاک توسط شهرداری از جمله وظایف شهرداری بر اساس بند 1 مادۀ 55 از فصل ششم قانون شهرداری ایجاد خیابانها کوچه ها و میدانها و باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوعه می باشد. اما قوانین موضوعه کدامند ؟
بدون شک حق مالکیت اعم از مالکیت بر عرصه – اعیان و امتیازات و منافع تثبیت شده در ملک یکی از اساسی ترین اصولی است که قانونگذار آنرا در چار چوب قوانین مدنی و تکمیلی از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها و در زمان اجرای طرح عمومی قابل احترام شناخته و این حقوق را مستوجب حمایت و دریافت معوض یا معادل ارزش حق مالی و مادی و خسارات وارده دانسته است. طرحهای عمومی و عمرانی که شهرداری بعنوان متولی آن را اجرا می کند در واقع مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که بر اساس سلسله مطالعات کارشناسی و توجیهی از نقطه نظر فنی و اقتصادی یا اجتماعی به مدت معین و با اعتبار لازم تخصیص داده شده می باشد. در واقع اجرای طرح عمرانی بدون توجیهات فنی و کارشناسی و بدون قالب زمانی و اعتباری و خارج از تشریفات قانونی مجوزی برای اجرا توسط سازمان یا دستگاه اجرایی نخواهد بود و هرگونه دستور بدون پشتوانه کارشناسی موجبات تضییع حقوق مالکانه شهروندان و حیف و میل اموال عمومی را فراهم خواهد کرد.

بخش دوم : تعیین و تغییرکاربری اراضی غیر کشاورزی
در این بخش درخصوص تعیین وتغییر اراضی غیر کشاورزی می پردازیم:
مبحث اول :قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی
قوانینی که مربوط به تغییر کاربری اراضی می باشند بشرح ذیل می باشند:
بند اول : قانون تملک اراضی قانون نوسازی و عمران شهری (مصوب سال 1347)
این قانون با قصد اصلاح ساختار اساسی بافتهای مختلف شهری و تامین نیازهای عمومی ایجاد توسعه پارکها و فضای تفریحی – اصلاح و احداث معابر و خیابانهای ارتباطی، نوسازی محلات و رشد متناسب و موزون شهرها مطابق طرحهای مصوب شهری جهت اجرا به شهرداری ابلاغ شد که طبق مواد 32 و 33 قانون مزبور به شهرداری اختیار داده شد که اقدام به تصرف املاک و اراضی جهت نیازهای عمومی شهر در قبال پرداخت قیمت آنها به مالکان مربوط کند.
بند دوم – لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت (مصوب سال 1358)
به موجب مادۀ یک این قانون هرگاه برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی در وزارتخانه ها یا موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت : همچنین شهرداریها و بانکها و… به اراضی، ابنیه و مستحدثات تاسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشد.و پس از تامین اعتبار دستگاه اجرایی می تواند ملک مورد نیاز را مستقیما یا بوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقدمات مندرج در این قانون خریداری و تملک کند به موجب این لایحه قانونی اولا قبل از خرید و تملک باید اعتبار طرح تامین شده باشد ثانیا ضرورت اجرای طرح باید به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده رسیده باشد.در این لایحه قانونی نحوۀ تملک اراضی مالکان و همچنین نحوه پرداخت عوض وچگونگی پرداخت عوض، در صورت توافق مالک و عدم توافق وی و…را در 12 مادۀ و 18 تبصره بیان نموده است.

بند سوم- قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها (مصوب سال 1367)
مطابق با این مادۀ واحده ، همه وزارتخانه ها، نهادها و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها مکلفند به شرح ذیل نسبت به تملک املاک اقدام نمایند:
املاک معارض در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی – حقوقی) قرارداشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد.
پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر به مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کند.
در تبصره ذیل مادۀ اشاره دارد که اجرای طرح و تملک املاک اگر موجب

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *