دانلود پایان نامه ارشد با موضوع ثبت اسناد، حل اختلاف

تحلیل وبررسی حقوقی قرار نگرفته است و نقش بالقوه ای که سر دفتر به عنوان یک مقام رسمی در توسعه وتحول نظام حقوق کشورمان می تواند برعهده گیرد اغلب مورد بی توجهی قرار گرفته است. این امر با عنایت به عدم توجه کافی به قابلیتهای سر دفتر به عنوان متخصص حقوقی وعدم استفاده صحیح از ظرفیتهای این شخص جهت تامین صدور امنیت عمومی جامعه به فراموشی سپرده شده است.
چنانچه از ظرفیتهای والا و ارزشمند سر دفتر در دفاتر اسناد رسمی بیشتر استفاده کنیم و این دفاتر به عنوان پایگاه حقوقی در تنظیم اسناد رسمی مورد استفاده قرار گیرد ازخیل چالشهای بوجود آمده که منشاء ان اسناد عادی تنظیمی میباشند پیشگیری خواهد گردید.
اگر ثبت نوین به سمت و سویی رهسپار باشد که بتوان از این ظرفیتهای بالقوه سران دفاتر اسناد به نحو احسن استفاده نمود،میتوان با همکاری ایشان برنامه ای مدون به جهت تسریع امور و جلوگیری از سوء‌استفاده های احتمالی پایه ریزی نمود.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در راستای پیش رفت بسوی ثبت نوین برنامه ای مشخص ومعین به جهت پیشبرد اهداف والا و بزرگ خود در دفاتر اسناد رسمی دارد که قسمتی از آن اجرا، قسمتی در حال اجرا وقسمتی دیگردر آینده اجرا خواهد شد.
هم اکنون در دفاتر اسناد رسمی دیگر نیازی به تهیه اوراق بهادار نمی باشد. چرا که طی ماه های اخیر این مورد که زمانی جزء دغدغه های تمامی سران دفاتر بوده، حل گردیده است.این اوراق از طریق درگاه اینترنتی سازمان ثبت اسناد و املاک به راحتی قابل دریافت می باشد. همچنین چند سالی است که اخذ وجوه به جهت تنظیم اسناد، اعم از حق الثبت، حق التحریر، بهای استعلامات وغیره …. به طریق استفاده از کارت خوان میسر شده است.
اما شاید مهمترین اقدامی که دراین راستا انجام شده است ارسال خلاصه معاملات از طریق سیستم رایانه است 21که دفتر خانه اسناد رسمی پس از تنظیم سند در مورد معاملات اعم از اجاره ای، قطعی، رهنی و… آن را به راحتی و با امنیت بسیار بالایی در اسرع وقت به ادارات ثبت مربوطه ارسال می نمایند. تعلل در این امر مشکلات فراوانی برای دفتر خانه ،متعاملین، اداره ثبت، و سایر نهادها وارگانها مثل مراجع قضایی که نیاز به اعلام مالکیت اشخاص دارند به دنبال خواهدداشت.
2-2-2 – ثبت نوین در املاک
در مورد ثبت خلاصه معاملات رویه ای قانونی که سالها در ادارات ثبت اسناد و املاک مرسوم بوده و مجموعه بخشنامه ثبتی نیز به آن تاکید دارند به این صورت است که پس از آن که معامله ای در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردید، خلاصه معامله از دفتر خانه اسناد رسمی به وسیله نماینده آن که قبلا از سوی دفتر خانه به ادارات ثبت معرفی شده است و به جهت ثبت در دفاتر املاک که ظرف مهلت قانونی پنج روز می باشد تحویل ادارات ثبت می گردید، پس از آن ادارات ثبت مکلفند ضمن ثبت خلاصه معاملات در دفاتر مخصوص بنام دفاتر ثبت خلاصه معاملات اقدام وسپس جهت ثبت مندرجات خلاصه معامله آن راتحویل متصدی مربوطه داده تا ظرف مهلت قانونی که 24 ساعت می باشد در دفاتر املاک ثبت نمایند. ( بند 298 بخشنامه های ثبتی)
باتوجه به اینکه در سالهای اخیر تعداد معاملات رشد فزاینده ای داشته و درمقابل تعداد کارمندان اداره ثبت به نسبت آن بسیار اندک است شاهد آن هستیم که گاهاً‌ کارمندان ثبت با توجه به حجم بسیار زیاد کاری چنان که باید به ثبت خلاصه معاملات همت نداشته و اتفاق می افتاد که سالها، از انجام معامله ای گذشته ولی هنوز به علل مختلف ثبت دفاتر املاک نشده است مشکلاتی از این رهآوردممکن بود پیش آید.
با اجرایی شدن ثبت نوین وارسال خلاصه معاملات از طریق سیستم، که از سوی سازمان ثبت برای دفاتر اسناد رسمی تعریف شده است.خلاصه معاملات پس از ثبت در دفاتر اسناد رسمی به وسیله پورتال و فقط در عرض چند ثانیه به ادارات ثبت ارسال وپیش از تایید بوسیله مسئول دفتر املاک ادارات ثبت، به روی بانک جامع املاک می نشیند.
می توان گفت به این وسیله یکی از دغدغه های مسئولین سازمان ثبت که همان ثبت آنی معاملات می باشد تا حدود زیادی مرتفع می گردد وامکان سوء‌استفاده های احتمالی به حداقل ممکن می رسد ودیگر نگرانی از این بابت که ممکن است معاملات در اداره ثبت، با تاخیر ثبت شود وجود ندارد.
هر چند باید منتظر بود که هر چه زودتر ثبت آنی املاک با توجه به آنچه پیش بینی شده است قابل اجرا باشد یعنی دفاتر اسناد رسمی مستقیماً به دفاتر املاک ادارات ثبت دسترسی یابند و نیازی به تایید مسئول املاک ادارات ثبت نیز نباشد.
در ادارات ثبت نیزبه درخواست مالک هر گونه تغییر و تحولی که در املاک اتفاق می افتد به درخواست مالک را که پس از اینکه توسط کارمندان ثبت تایید شد بصورت آنی بر روی سیستم یکپارچه ثبت می نشیند.مثلاً چنانچه مالکی ملکی را تفکیک نمایند پس از آنکه مراحل تفکیکی بصورت صحیح انجام شد. به تعداد قطعات تفکیکی بر روی سیستم یکپارچه صفحه ای مخصوص در دفتری مخصوص ثبت می شود و هر یک از قطعات تفکیکی منحصراً بنام مالک ثبت می گردد.
نفوذ سیستمی شدن کلیه عملیات ثبتی روز به روز رو به افزایش و گسترش است که آثار آن در بخشهای مختلف سازمان ثبت قابل لمس خواهد بود و این که مسئولین سازمان همت کرده اند وباچشم اندازی که به آینده دارند، کاملاً‌روشن و بدیهی است چنانچه مسیر درست انتخاب شود و ابزار آن نیز وجود داشته باشد. با برنامه ریزی دقیق کاملاً قابل انجام خواهد بود و در مدت زمانی بسیار کوتاه آنچه مورد هدف است
که اصطلاحاً ثبت نوین نامیده می شود قابل دسترسی خواهد بود در خصوص سیستمی شدن دفاتر املاک ادارات ثبت آثار ونتایجی بسیار مهمی خواهد داشت که در فصول آینده بطور مفصل به آن خواهیم پرداخت.

2-3- قضا زدایی
مفهوم ساده ازقضا زدایی کاستن از ورود پرونده های قضایی به مراجع قضایی به روشهای مختلف می باشد.
تراکم بیش از حد پرونده های قضایی در محاکم دادگستری مسئولان امر رابه چاره اندیشی در مقابله با ریشه های اطاله دادرسی سوق داده است .
قضا زدایی و ایجاد نهادهای شبه قضایی به عنوان یکی از راه کارهای مقابله با آن در دستور کار دستگاه قضایی قرار گرفت در این راستا گاهاً‌ مسولان قضایی با تصویب قوانین و تقدیم لوایح مختلف به اصلاح مقررات قضایی مبادرت ورزیدند که می توان به عنوان مثال به دریافت و پرداخت مهریه ومابه التفاوت مهریه در دفاتر اسناد رسمی که قبل از آن یابد با ارائه داد خواست از طریق دادگستری انجام می گرفت.
و این امر بطور مستقیم در امر قضا زدایی تاثیر داشت ولی بسیاری از کارها وجود دارد که با درایت وانجام صحیح آن می تواند بطور غیر مستقیم در امر قضا زدایی تاثیر گذار باشد و باتوجه به اینکه پرونده های زیادی در محاکم قضایی وجود دارد که منشا تشکیل آن امور ثبتی می باشند که باتحولات انجام شده در سازمان ثبت اسناد می توان به تاثیر آن بطور غیر مستقیم بر روند قضا زدایی امید داشت دراین بخش که در دو قسمت به نگارش در آمده است. بدواً به قضا زدایی از منظر قانون اساسی وحقوق اداری پرداخته می شودو سپس قضازدایی در سازمان ثبت اسنا واملاک کشور را موردبررسی قرار خواهیم داد.
2-3-1- قضازدایی وجرم زدایی از منظر قانون اساسی وحقوق اداری
تراکم شدید دعاوی در مراجع قضایی کمبود دادرس هزینه مالی نگهداری از محکومان درزندان برای دولت و.. از جمله دلایلی است که اولیای امور را به اندیشیدن درباره راهکارهایی برای بهبود کارایی این دستگاه قضایی و کاستن از حجم دعاوی وا داشته است.
نظریه پردازی درباره مفهوم وجایگاه اندیشه های یاد شده ممکن است ما را در شناخت شفاف مبانی واهداف آنها رهنمون سازد به ویژه آنکه تحلیل فرایندهای مذکور در پرتو آموزه های حقوق عمومی و آرمانهای مقرر در قانون اساسی گام استواری در تضمین حقوق بنیادین شهروندان به شمار می رود انبوه دعاوی مطرح شده در نظام قضایی کشور نشان دهنده فقدان یاناکار آمدی زیر ساختهای لازم برای تامین عدالت اجتماعی و بهره مند کردن شهروندان از لوازم یک زندگی شرافتمندانه است.
مدیران ارشد دستگاه قضایی کشور در طول تاریخ قضا همواره در جست وجوی روشهایی برای کاستن از حجم وسیع دعاوی و افزایش کمیت دادرسی بوده اند.
تخصصی کردن دادگاه ها و تقویت نهادهای معاضدت قضایی نظیر کانون وکلا ومشاوران قضایی ونیز ارجاع رسیدگی برخی از دعاوی به خارج ازمحدوده دستگاه قضایی از جمله راهکارهای مورداستفاده در این زمینه است.

2-3-1-1-مطلق یا نسبی بودن قضازدائی
قضا زدایی راهکارهای فنی برای کاستن از تراکم دعاوی در مراجع رسمی دادگستری می باشد و قطعا نسبی است. نسبت راهکار یاد شده امری بدیهی و منطقی است زیرا قضا زدایی مطلق در مفهوم تعطیل نهاد دادرسی و دادگستری و حذف وظیفه اساسی قضاوت در مفهوم خاص آن در زمره وظایف حکومت است. (اصل 156 قانون اساسی)‌22
باتحقیق در منشا اصطلاح قضا زدایی معلوم است که از واژه انگلیسی Diversion از سوی حقوقدانان ایرانی به فضازدایی برگردانده شده است که در ادبیات حقوقی انگلستان به معنای انحراف است و مراد از آن مجموعه راهکارهایی است برای خروج پرونده از مسیر اصلی ومعمولی آن وسوق دادن آن به سمت دیگر روشهای حل وفصل می باشد. ‌از نظر ما کارکرد اصلی قضا زدایی تفویض برخی وظایف دستگاه رسمی قضایی به نهادهای خارج از این دستگاه است با این حال تحقق این فرایند درعمل حتی به صورت نسبی نیز متصور نیست زیرا رسیدگی به بخش از دعاوی را به نهادهای مردمی وشبه قضایی از قبیل شورای حل اختلاف و یاسازمانهای غیر دولتی واگذار کنیم. همچنین اگر در نتیجه اجرای اندیشه قضازدایی رسیدگی به برخی دعاوی به مراجع غیر قضایی نظیر دادگاه ها مراجع اداری اجرایی ارجاع شود از آن جا که طبق صلاحیتهای قانونی دیوان عدالت اداری ( اصل 173 قانون اساسی )23 به آرای قطعی یا قطعی شده آن مراجع امکان پذیر است.
2-3-1-2- بایسته های قانون اساسی در امر قضا
2-3-1-2-1- نگاه قانون اسلامی به مقوله دادگستری و اختیارات و اجرای آن
قانون اسلامی قوه قضائیه راعهده دار وظایف رسیدگی و صدور حکم درباره تظلمات ، شکایات حل وفصل دعاوی و نیز احیای حقوق عامه می داند ( اصل 156 قانون اساسی )، دادگستری را مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات به شمار می آورد ( اصل 159 قانون اساسی 24) و سازمان قضایی کشور را متشکل از دادگاه های دادگستری به عنوان مرجع رسمی و عام و نیز دادگاه های نظامی ( اصل 172 قانون اساسی 25) و دیوان عدالت اداری ( اصل 173 قانون اساسی ) را به عنوان دادگاه های اختصاصی می داند .
2-3-1-2-2- مفهوم مرجعیت رسمی دادگاه های رسیدگی به دعاوی
دادگستری در رسیدگی به دعاوی به چه معناست؟ به نظر می رسد این امر در مفهوم صلاحیت عام و وسیع دادگاه های دادگستری در برابر اختیارات و صلاحیت های محدودوخاص ومرجع اختصاصی قضایی یعنی دیوان عدالت اداری و دادگاه های نظامی می باشد.بنابراین در صورت عدم صراحت در تعیین مصادیق اختیارات مراجع اختصاصی دوگانه و یا تردید در تعیین مرجع صلاحیتدار اصل بر صلاحیت
عام دادگاه های دادگستری است. اصول محوریت دادگستری در رسیدگی به دعاوی در اندیشه حاکم بر قانون اساسی مشروطیت ریشه دارد.طبق قانون یاد شده دیوان عدالت عظمی ومحاکم عدلیه مرجع رسمی تظلمات عمومی هستند. ( اصل 71 متمم قانون اساسی مشروطیت 26)
2-3-1-2-3- قضازدایی درقانون اساسی
سیاست کلان دستگاه های قضایی وقانون گذاری در روی آوردن به فرایند قضازدایی ممکن است انعکاس طنین اصلاحات مدنی در حوزه دادگستری به شمار آورید.
قانون اساسی جمهوری اسلامی به تبعیت از اندیشه های حاکم بر قانون اساسی مشروطیت دادگاه های عمومی دادگستری را مرجع رسیدگی به تظلمات می داند ( اصل 159 قانون اساسی ) از آنجا که نتیجه مستقیم فرایند قضا زدایی تحق الشعاع قرار گرفتن دادگستری و تقویت دادرسی اداری وغیر قضایی است ممکن است برخی چالشهای فرایند مذکور راهگشا باشد اعتراض اندیشمندان به این انحراف و سوء‌استفاده از اختیارات در مراجع اختصاصی ایجاد شده است.نظیر دیوان دادرسی دارایی باعث شده تا مجلس شورای ملی باتصویب

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *