طرح های عمرانی

پیشنهاد می کند که مالک با آن موافقت می کند. این پیشنهاد ممکن است حتی دو برابر ارزش واقعی ملک باشد. علاوه بر این، غرامت دیگری نیز بابت مخارج، عایدی از دست رفته و غیره نیز پرداخت می شود.
به هر صورت قوانین ما، طریقه توافقی تأمین حقوق مالکانه را قبل از به کاربستن طریقه غیر توافقی، توصیه می نماید حتی شاید بتوان گفت چنانچه شهرداری، برای تملک حقوق مالکانه، طریقه توافقی را محک نزند، اقدام شهرداری در استفاده از طرق غیر توافقی با اشکال قانون مواجه باشد.
الف – موارد توافق: با توجه به قوانین خاص راجع به اجرای طرح های عمرانی توسط شهرداری، می توان گفت که مقنن، توافق در قیمت حقوق مالکانه و توافق در انتقال این حقوق را، به صورت دو امر مستقل در نظر گرفته و در خصوص هریک از این دو مقوله، مقرراتی وضع نموده است.
توافق در قیمت

از مقررات مربوطه این طور استنباط می شود که شهرداری و صاحب حقوق مالکانه می توانند در خصوص قیمت و ارزش حقوقی واقع درطرح شهرداری، با یکدیگر توافق و تراضی نمایند.دارندگان حقوق مالکانه، به صورت معمول برای توافق در قیمت دارای محدودیتی نمی باشند اما در ارتباط با شهرداری این سئوال مطرح می شود که آیا شهرداری می تواند راساً نسبت به تعیین قیمت و توافق با صاحب حق اقدام نماید.یا این که در این خصوص محدودیت های وجود دارد.

در پاسخ به سؤال فوق الذکر می توان گفت، اصولاً شهرداری برای توافق در خصوص قیمت حقوق مالکانه واقع در طرح دارای اختیار است. در مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 گفته شده که درصورت عدم توافق بین شهرداری و مالک در خصوص قیمت، قیمت توسط هیاتی از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود. همچنین در مادۀ 3 لایحه قانون مزبور آمده است که :« بهای عادله اراضی،ابنیه، مستحدثات،تأسیسات وسایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد.»
برخی در تأیید مطلب بالا گفته اند، بهای عادله اراضی،ابنیه،و ..لزوماً از طریق توافق بین دستگاه اجرایی ومالک یا مالکان و صاحبان حقوقی تعیین می شود و این موضوع را به عنوان یک اصل دانسته وعدم رعایت آن را استثناء دانسته اند.

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

هرچند به شرح بالا، شهرداری در تعیین قیمت و توافق با دارنده حق، اصولاً آزاد است. اما محدودیت هایی نیز برای توافق در قیمت وجود دارد. به طور مثال در تبصرۀ یک مادۀ 3 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358مقرر شده است که:«در صورت توافق در مورد بهای عادله،هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد دستگاه اجرایی می تواند راساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید وهرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال باشد. بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیات مقرر در مادۀ 71 قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداری ها به تصویب انجمن شهر برسد.». ملاحظه می شود که در تبصره مزبور،مقنن توافق تا مبلغ معینی را در حدود صلاحیت شهرداری دانسته است چنانچه مبلغ توافق شده، بیش از رقم مشخص شده در تبصره مزبور باشد،تصویب شورای شهر نیز ضروری است.ولی به هرصورت آنچه مسلم است که تعیین قیمت می تواند از طریق توافق با مالک تعیین شود و نیازی به رعایت تشریفات خاصی یا کسب نظریه کارشناس رسمی دادگستری نیست.
ناگفته نماند چنانچه درخصوص قیمت،میان شهرداری و شخص دارنده حق، توافقی گردد، طبق قانون، این توافق صرفاً تا مدت مشخصی دارای اعتبار است و بعد ازگذشت این مدت، توافق انجام شده محسوب خواهد شد. تبصرۀ 2 مادۀ 3 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 مقرر داشته:«درصورت حصول توافق،دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه،نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارت اقدام و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال، عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزلۀ انصراف است.»
توافق در انتقال
مادۀ 8 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 بیانگر نحوۀ عمل دستگاه اجرایی درمواردی است که صاحب حقوق مالکانه از انتقال حقوق خود به دستگاه اجرایی استنکاف نموده یا این که به دلایلی امکان و توانایی انتقال حقوق خود را ندارد. همان طور که سابقاً دیدیم. قانونگذار در مادۀ 3 قانون یاد شده، در مورد تعیین قیمت، صراحتاً اصل را بر توافق و تراضی قرار داده است. در مادۀ 8 قانون مورد بحث نیز، هرچند به این اصل تصریح نشده است ولی می توان گفت قانونگذار، نقل و انتقال یا به تعبیری تملیک و تملک حقوق مالکانه را ابتداء به ساکن، مبتنی بر توافق دانسته و توافق دستگاه اجرایی و صاحب حق را بدون لزوم دخالت مراجع دیگری، امکان پذیر دانسته است. لذا بنابراصل فوق الذکر،ایجاب و قبول معامله از سوی شهرداری و صاحب حق،به عمل آمده و در قانون مرجع دیگری در بدو امر،جهت جاری نمودن صیغه عقد در نظر گرفته نشده است. مع هذا چنانچه با وصف تعیین توافقی قیمت، صاحب حق،از انتقال حق خود به دستگاه اجرایی خودداری نماید. انتقال حق به صورت غیر توافقی انجام خواهد شد.
ب – شرایط توافق
هرچند شهرداری، در زمان اجرای طرح، اصولاً در انجام توافق با صاحبان حقوق مالکانه دارای اختیار و صلاحیت است،با این حال باید دانست که روی آوردن به اجرای طرح و توافق با صاحبان حقوق مالکانه واقع در محدودۀ اجرای طرح، منوط به فراهم بودن شرایطی می باشد که ذیلاً به بررسی انها می پردازیم:
وجود اعتبار
لزوم وجود اعتبار، به عنوان یکی از شرایط روی آوردن به اجرای طرحهای عمرانی،عمومی و… توسط دستگاههای اجرایی به حدی باید باشد که بتوان املاک مورد نظر را از مالکان خرید. و حتی در این خصوص قانونگذار در مادۀ یک لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358به آن اشاره نموده است. چون بایستی این دستگاهها جبران خسارت و غرامت حقوق مالکانه نمایند. لذا لازم است که از قبل در این خصوص اعتبار لازم را اخذ کرده باشند تا حقوق مالکانه اشخاص متضرر نشود.و قانونگذار در این ماده برای این حق احترام قائل شده است.
وجود مجوزهای لازم
برای اینکه این دستگاهها بتوانند با دارنده حق مالکانه توافقی ترتیب دهند. علاوه بر لزوم وجود اعتبار،بایستی مجوزهای لازم و مصوبات خاصی را نیز در این زمینه اخذ نمایند. لذا بایستی این دستگاهها با توجه به لازم دانستن طرح از بالاترین مقام ذیصلاح مجوز اخذ نمایند. در صورتیکه بعداً معلوم شود این طرح لازم نبوده ویا احتیاجی به اجرای این طرح نبوده، ذینفع می تواند از دیوان عدالت اداری اقامه دعوا نماید.
بند دوم: تأمین غیر توافقی
تأمین غیر توافقی یعنی تأمین قهری یا اجباری، هنگامیکه از تملک حقوق مالکانه سخن به میان می آید،بیشتر این معنی به ذهن متبادر می شود تأمین قهری صورت گرفته است. چون اجرای طرح، ملازمه با سلب حقوق مالکانه دارد. هرچند اصل بر توافقی بودن است اما بنا به ضرورت و رفاه اجتماعی و سود عموم جامعه، قانونگذار سلب اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاههای اجرای طرح پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد.
از مقررات مواد 4و 8 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 قاعده تأمین غیر توافقی استنباط می شود.و براساس این قاعده هرجا که اجرای طرحی لازم باشد و مالک با دستگاه مجری طرح توافق نداشته باشد،ویا مالک مجهول المکان باشد. این قاعده اجازه به دستگاه مجری طرح داده که درصورت عدم توافق و براساس مقررات قانونی اقدام به اجرای طرح می نماید.این قاعده هم بردو نوع عدم توافق می باشد،1- عدم توافق در قیمت 2- عدم توافق دراعمال حقوقی
عدم توافق در قیمت
عدم توافق در قیمت، زمانی پیش می آید که به دلیل اختلاف نظر بین دارنده حق ودستگاه مجری طرح یا به هر دلیل دیگری، مثل مجهول بودن مالک یا اختلاف در مالکیت و … درخصوص قیمت و ارزش حقوق مالکانه واقع در طرح، توافقی صورت نپذیرد. در این خصوص مادۀ 4 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358مقرر داشته که:«هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات وحقوق و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. کارشناسان یک نفر از طرف دستگاه اجرایی، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و درصورت عدم توافق یا استنکاف، به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می شوند. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجراست…» و در تبصره 2 همین ماده راه حل موصوف به موارد دیگری نیز که توافق در قیمت ممکن نیست تسری داده شده و مقرر داشته:«هرگاه مالک یا مالکین،کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار دریکی از روزنامه های کثیر الانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می رسد، تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم حضور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت،فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حداکثر ظرف 15 روز ازتاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه،نسبت به تعیین کارشناس اقدام می نماید.» همچنین مادۀ واحده قانون نحوۀ …دربیان راه حل عدم توافق در تعیین قیمت بیان داشته:«در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه،املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهردای و مالک، قیمت ابینه، املاک واراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
تبصره 1 : قیمت روز توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می باشد تعیین خواهد شد. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجراست.
تبصره 2: درصورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک، اقدام به معرفی کارشناسی خواهد نمود…»
طبق مواد و تبصره های مذکور، چنانچه در قیمت ملک توافقی حاصل نشد،از طرفی هم نباید اجرای این طرح معطل بماند، مقنن این مقررات را مهیا نموده و برآورد قیمت ملک را به کارشناسان رسمی دادگستری مرضی الطرفین ارجاع داده است، تا قیمت عادلۀ ملک را بر آورد ودر حق مالکانه صاحب حق، بی عدالتی صورت نگیرد.
عدم توافق در واگذاری
عدم توافق در واگذاری حقوق ممکن است در چند حالت روی دهد، یک حالت این است که دارنده حق علیرغم انتخاب کارشناس طبق مباحث قبلی و تعیین قیمت، از واگذاری حق خود به دستگاه مجری طرح خودداری می نماید.فرض دیگر این است که صاحب حقوق مالکانه، نه مبادرت به تعیین کارشناس جهت ارزیابی می کند و نه رضایت به واگذاری حقوق خود دارد و بالاخره یک حالت نیز این است که به دلایلی همچون اختلاف در مالیت و…شخص توانایی و امکان تعیین کارشناس یا واگذاری حقوق خود را ندارد.
در این صورت آنچه اتفاق می افتد، عدم انتقال حقوق مربوطه به دستگاه مجری طرح است.لذا مقنن در مادۀ 8 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 رفع مشکل نموده و مقرر داشته است:«…چنانچه مالک ظرف یک ماه ازتاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء مقرر در تبصرۀ 2 مادۀ 4 ، برای انجام معامله مراجعه نکند یا ازانجام معامله به نحوی استنکاف نماید، مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء 15 روز مهلت مجدد،ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیات کارشناسی مندرج در مادۀ 4 یا تبصرۀ 2 آن تعیین شده است، به میزان و مساحت مورد تملک، به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می گردد، از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد، اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده ،طبق مقررات مربوط، به صندوق دولت مسترد می شود. ادارۀ ثبت اسناد محل موظف است براساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی، سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی،ابنیه وتأسیسات مورد تملک، به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم نماید.»
از مادۀ یاد شده،مطالب و نتایجی به دست می آید. شایان ذکر است مقنن در این ماده،مقدمۀ لازم برای واگذاری غیر توافقی حقوق مالکانه به شهرداری را اعلام موضوع به مالک دانسته است، بدین معنا که دستگاه مجری طرح مکلف است بدواً به صاحب حقوق مالکانه اطلاع دهد که حقوق او در محدوده اجرای طرح قرار گرفته است و از او بخواهد که جهت توافق در واگذاری به دستگاه مجری طرح مراجعه کند. بنابراین قبل از اجرای تشریفات یاد شده، امکان تملک اجباری این حقوق وجود ندارد.
از طرفی درمادۀ فوق الذکر گفته شده، درصورتی که حقوق مالکانه به صورت توافقی واگذار نشود واگذاری به صورت اجباری خواهد بود، به این شکل که دادستان یا نماینده او، اقدام به واگذاری این حقوق به شهرداری و امضاء سند رسمی انتقال خواهد نمود. چنین راه حلی در قوانین راجع به اجرای احکام دادگاهها نیز پیش بینی شده است و دراین قوانین به دادستان یا مأمورین اجرایی برحسب مورد اختیار داده شده است تا از طرف مستنکف نسبت به امضای سند انتقال اقدام کنند. با توجه به مفاد مادۀ فوق الذکر چنین استنباط می شود که تصویب چنین ماده ای مصداقی از قاعده ولایت حاکم (الحاکم ولی الممتنع) می باشد.
لازم به ذکر است که واگذاری غیرتوافقی در غالب کشورها پذیرفته شده است.
لذا مادۀ 8 مذکور راه حلی را بیان می کند که بعلت عدم توافق مالک با دستگاه مجری طرح مشکل ایجاد شده است. و تا زمانیکه این مشکل حل نشود، دستگاه مجری طرح حق تصرف ندارد. اما در مادۀ 9 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 این استثناء آمده که دستگاه مجری طرح را قبل از تأمین غیر توافقی و جبران خسارت مجاز به تصرف دانسته است. مادۀ 9 مقرر می دارد:« درصورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد، به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر وزیان جبران ناپذیری گردد، دستگاه اجرایی می تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک، با حضور مالک یا نماینده وی در غیاب او، و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید.لیکن دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله، طبق مقررات این قانون اقدام نماید.» و درتبصره این ماده آمده است که :« مالک یا صاحب حق می تواند در صورت عدم پرداخت بها در زمان مزبور با مراجعه به دادگاه صالحه، درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع، خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می نمایند و درصورت پرداخت قیمت تعیین شده، بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.» استثنائی که در مادۀ 9 قید شده است خلاف اصل است، اما بعلت ضرورت و فوری بودن طرح و با تشخیص وزیر دستگاه مجری طرح می توان خلاف اصل عمل نمود. لازم به ذکر است که این استثناء مربوط به مسئله زمان پرداخت خسارت

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *