عقد اجاره، عقد نکاح، بهداشت و سلامت

می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. بنابراین با توجه به این قانون، حق فسخ برای مستاجر منوط به تحقق دو شرط است: 1- عیب، عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج کند2-رفع عیب مقدور نباشد. پس در صورتی که عین مستاجره در اثر عیب از قابلیت انتفاع خارج نشود، هر چند معیوب باشد و رفع عیب مقدور باشد، و موجر رفع عیب نماید مستاجر حق فسخ ندارد. مثلاً اگر کسی کارگاهی را اجاره کند و انبار آن به دلایل فنی قابل استفاده نباشد، نمی‏توان گفت مورد اجاره، قابلیت استفاده را به طور کلی از دست داده است. در بند2 ماده 12 این قانون به مستاجر حق فسخ داده ولی در ماده481 ق.م به بطلان اشاره نموده است.بند2 ماده مذکور مورد انتقاد حقوقدانان قرار گرفته است. زیرا مطابق ماده 481 ق.م «هرگاه عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع نمود، اجاره باطل می‎شود».موضوع عقد اجاره منفعت است و عین مستاجره باید تا آخر مدت اجاره به قابلیت انتفاع باقی بماند. با عدم امکان انتفاع، در واقع خود انتفاع یعنی موضوع عقد از بین رفته و تلف شده است و با تلف موضوع، عقد اجاره باطل می‏شود(ره پیک، 1387: 100-99).مراد قانون از بطلان، انفساخ است. حال آیا، در بند 2 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به جای اصطلاح بطلان اشتباهاً فسخ به کاربرده شده است؟در پاسخ به این سوال باید گفت که در ابتدای بند2 ماده 12 این قانون قید شده است که در اثناء مدت اجاره عیب، موجب خارج کردن عین از قابلیت انتفاع گردد، یعنی با حدوث عیب، جزئی از منفعت غیر قابل استیفاء گردد و طبق ماده‏ی481 ق.م اجاره‏یمابعد حدوث عیب باطل می‏شود، اما قبل از آن اجاره صحیح است، زیرا عدم بطلان اجاره نسبت به باقی مانده مدت اجاره، به لحاظ از بین رفتن قابلیت انتفاع برای مستاجر ضرر است. لذا خیار تبعض صفقه و حق فسخ برای مستاجر مطابق ماده 441ق.م متصور است. پس اساساً بند 2 ماده‏ی12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در خصوص خیار تبعض صفقه است(وفایی نیا، 1389: 71). چرا که خیار عیب مربوط به نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع است، در نتیجه این ماده با مقررات قانون مدنی، تعارضی ندارد. به نظر می‏رسد که در هر دو مورد، مراد قانون انفساخ است.
مورد دیگری که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد، بند 5 ماده12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می‏باشد که مقرر می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه در خواست کند:….5- هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و بایدخراب شود».در این مورد عین مستاجره کلاً باید در معرض خرابی بوده و برای بهداشت و سلامت مضر باشد و قابل تعمیر نباشد، به علاوه کارشناس تأیید کند که ملک باید خراب شود تا حق فسخ برای مستاجر ایجاد شود، البته این ماده خیار عیب و تبعض صفقه را در بر می‏گیرد اگر فقط بخشی از عین خراب باشد و موجب صعوبت در انتفاع گردد، خیار عیب ایجاد می‏شود و در صورت عدم امکان انتفاع از بخش خراب، مورد خیار تبعض صفقه است، و در فرض از بین رفتن کل انتفاع به لحاظ تلف شدن موضوع، عقد باطل می‏شود که مراد از بطلان، انفساخ است(خالقیان، 1371: 118).
در اجاره محل های مسکونی موضوع بند 5 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مجدداً در بند 3 ماده 6 سال 1362 تکرار شده است که بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ نماید: …. 3- هرگاه مورد اجاره کلاً یاجزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد». این ماده خرابی موجب خیار عیب را بیان کرده است. در قانون سال 1362 مطلب دیگری در مورد خیار عیب ذکر نشده است. طبق ماده 15 این قانون، احکام خیار عیب در قانون مدنی، در مورد اجاره اماکن مسکونی لازم الرعایه است. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در خصوص عیب اجاره سکوت کرده است. لذا بر اساس ماده 1 این قانون، نتیجه حدوث عیب در عین مستاجر همان است که در قانون مدنی بحث شده است(نوین و دیگران،1382: 175). ماده 1 این قانون مقرر می‏دارد: « از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‏های آموزشی و ساختمان‏های دولتی ونظایر آن که با قرارداد رسمییا عادی منعقد می‏شود تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود».همانطور که گفته شده، با توجه به ماهیت عقد اجاره، هر عیبی که در عین مستاجره ایجاد شود، موجب ایجاد حق فسخ برای مستاجر نمی‏شود، عیبی موجب حق فسخ خواهد شد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع در عین مستاجره باشد. همچنین عیب مورد اجاره در صورتی مطرح است که عین مستاجره عین معین باشد نه کلی.در صورتی که عین مستاجره، معیوب باشد، اگر قابلیت انتفاع نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد شد در غیر این صورت مستاجر مخیر خواهد بود که مطابق ماه 478 ق.م یا عقد را فسخ نماید و یا به همان صورت قبول نماید، یعنی مستاجر حق درخواست ارش ندارد. باید توجه داشت که بطلان عقد در اثنای عقد اجاره ناظر به آینده است که معادل انفساخ است.
گفتار پنجم: تاثیر رفع عیب در اجاره در حق دارنده خیار
قانونگذار در قسمت اخیر ماده 478 ق.م مقرر داشته است :« ….ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد».با توجه به ذیل این ماده، می‏توان بیان نمود که تأثیر رفع عیب در اجاره، عدم حق فسخ دارنده خیار است،مبنای تحقق
خیار برای مستاجر، ضرر وارد شده به او به واسطه‏ی عیب است، چنانچه بدون ورود ضرر به مستاجر رفع عیب شود، دیگر مبنای خیار زائل شده و در نتیجه خیار ساقط می‏شود یعنی اگر چه با وجود عیب در عین مستاجره، برای مستاجر خیار فسخ ایجاد شده بود ولی چون موجر اقدام به رفع عیب نمود حق مزبور را، از بین برده است.این روش با اصول قراردادها و جلوگیری از انحلال آنها و استثنا بودن فسخ، هماهنگی دارد. همچنین ماده 481 ق.م در این خصوص بیان می‏دارد:« هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می‏شود». با توجه به مفهوم مخالف این ماده چنانچه مال از قابلیت انتفاع خارج شود، ولی رفع عیب آن ممکن باشد، اجاره دیگر باطل نیست.مثلاً اگر سقف اتاق مورد اجاره بر اثر برف و باران شکست بردارد ولی تعمیر آن ممکن باشد، موجر باید آن را تعمیر کند و اجاره باطل نخواهد شد. معهذا اگر رفع عیب مدتی به طول بیانجامد، به نحوی که مستاجر از آن متضرر گردد، مستاجر حق فسخ معامله را نسبت به بقیه مدت خواهد داشت(صفایی، 1351: 361). حق فسخ در اثر عیب به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شودتا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری کند، وقتی موجر از عین مستاجره رفع عیب نماید ضرر که منشأ ایجاد خیار است از بین می‏رود و به تبع آن خیار ساقط می‏شود. زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است، که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، 1405: 466- ره پیک، 1378: 98).نظر برخی از حقوقدانان نسبت به عیوبی که در اثناء مدت اجاره به وجود آمده و موجر اقدام به رفع آن نموده چنین است؛ به طور کلی اصل بر این است که خیار از بین نمی‏رود، زیرا ممکن است ضرر مورد نظر مبنای منحصر به فرد خیار نباشد که با رفع آن خیار از بین برود، اما در عقد اجاره مقنن مقرر داشت که در صورت رفع عیب، خیار از بین می‏رود.لذا در قسمت اخیر ماده 478 ق.م اعلام می‏دارد:« اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ ندارد». (ره پیک، 1387: 98).با وجود این برخی از نویسندگان از بقای خیار بی‏مبنا طرفداری کرده‏اند. پایه این نظر استصحاب بقای وجود خیاری است که با وجود عیب استقرار می‏یابد(امامی، 1377: 509) در حالی که همه تردیدها‎ی ما در مقتضی است. وانگهی با توجه به مبنای ماده 478 ق.م واصل لزوم قراردادها جایی برای استناد به استصحاب باقینمی‏ماند(کاتوزیان، 1383: 297).
به نظر می‏رسد با توجه به نص صریح قانونگذار در ماده478 ق.م، باید گفت که چنانچه موجر از عین مستاجره رفع عیب کند بدون اینکه به مستاجر ضرری برسد، حق فسخ مستاجر ساقط می‎شود و در این امر فرقی نمی‏نماید که عیبی که موجر اقدام به رفع آن نموده، عیبی بوده که در حین عقد وجود داشته یا پساز عقد و قبل از قبض و یا بعد از عقد به وجود آمده است. در هر سه حالت خیار فسخ با رفع عیب ساقط می‏گردد.

فصل سوم :
وجوه اشتراک و افتراق خیار عیب در نکاح و اجاره

خیار عیب، یکی از خیارات مشترک بین عقد نکاح و سایر عقود لازم به ویژه اجاره است. خیار عیب در نکاح و اجاره دارای احکام خاص و ویژه است. با مقایسه احکام خیار عیب در نکاح و اجاره، بر مبنای مقررات قانون مدنی و نظرات فقهی، تفکیک جامعی از تفاوتها و تشابهات خیار عیب در این دو عقد را مورد بررسی قرار می‏دهیم. ابتدا به بیان تشابهات و سپس به بیان وجوه افتراق میان این دو عقد خواهیم پرداخت.
مبحث اول : وجه اشتراک خیار عیب در نکاح و اجاره
در این مبحث برآنیم که وجوه اشتراکی را که میان عقد نکاح و اجاره وجود دارد بررسی کرده و هر کدام از این شباهت‏ها را به صورت جداگانه مورد بحث قرار دهیم.
گفتار اول : زمان وجود عیب
یکی از شرایط خیار عیب، وجود عیب هنگام عقد می‏باشد که البته ظهور عیب، کاشف از اختیار صاحب حق است و خود سهمی در ایجاد خیار ندارد. در عقد نکاح در ماده 1125 و1124 ق.م صراحتاً به زمان وجود عیب برای برخورداری از حق فسخ اشاره شده است. بر طبق ماده 1124 ق.م عیوب زن در صورتی موجب حق فسخ برای مرد است که عیب مزبور در حال عقد وجود داشته باشد. مقصود این ماده این است که عیب پیش ازعقد، وجود داشته و استقرار پیدا کرده تا آنجا که مقارن ایجاب و قبول عقد نکاح گردیده است. عیب حادث بعد از عقد نکاح و پیش از دخول، موجب حق فسخ برای زوج نمی‏شود. این قول مشهور بین فقهای امامیه است(جعفری لنگرودی،1376: 214). مطابق ماده 1125 ق.م جنون و عَنَن مرد هرگاه بعد از عقد هم حادث شود موجب حق فسخ برای زن خواهد بود. با تصریح قانون مدنی جنون و عَنَن مرد، حتی پس از عقد هم موجب حق فسخ برای زوجه است، بر خلاف سایر عیوب در مرد، که باید در هنگام عقد وجود داشته باشد، عَنین شدن مرد بعد از عقد، در صورتی به زن حق فسخ خواهد داد که نزدیکی صورت نگرفته باشد، چرا که اگر حتییک بار وطی صورت گرفته باشد، وبعد از آن مرد عنین شود، زن حق فسخ نخواهد داشت. در خصوص جنون زن باید گفت که زن باید در هنگام عقد مجنون باشد واگر بعد از عقد دچار جنون شود(چه دخول شده باشد یا نه) مرد حق فسخ نکاح را نخواهد داشت. بر خلاف جنون مرد که بعد از عقد حادث شده (چه دخول شده باشد یا نه ) موجب حق فسخ برای زن خواهد بود. این حکم با دیگر احکام قانون مدنی در بحث نکاح نیز سازگار است،و همچنین سازگار با حفظ نظام خانواده می‏باشد چرا که مرد می‏تواند مخارج همسر مجنون خود را تأمین کند، که در کمال سلامت، پای به خانه او گذاشته است. در ضمن مرد می‏تواند
همسر دیگری اختیار کند و یا اگر نتوانست همسر مجنون خود را تحمل کند او را طلاق دهد. با این وضعیت قانونگذار به مرد اجازه نداده است که راه آسان فسخ را انتخاب نماید بلکه برای جداشدن، باید زن خود را طلاق دهد. اما اگر شوهر پس از عقد دیوانه شود، علاوه بر اینکه کسی نیست که بتواند نفقه زوجه را دهد، زن راهی جز فسخ نکاح برای رهایی از مرد مجنون ندارد(اباذری فومشی، 1377: 14).
یکی از شرایطی که برای ایجاد خیار عیب، در عقد اجاره، نیز وجود دارد این است که عیب موجب فسخ باید در هنگام عقد موجود باشد،یا اینکه پس از عقد و پیش از قبض حادث شود(موسوی خمینی، 1383: 115).در عقد اجاره نه تنها عیب موجود در هنگام عقد موجب حق فسخ برای مستأجر می‏شود بلکه عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض و بعد از عقد و قبض، حادث می‏شود نیز موجب فسخ است. چرا که اجاره عقدی مستمر است و عین مستأجره در تمام مدت

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *