دانلود پایان نامه

نتیجه می‏توان تبری از عیوب در اجاره را هم پذیرفت. دلیل بر صحه این تبریو سقوط خیار، به وسیله عموم آیه:« المومنون عند شروطهم» است. زیرا همانطور که بایع برای مشتری شرط کرده که خیار برای او نیست و شرط هم اقتضاء می‏کند که او حق فسخ ندارد. پس خیاریبرای او نیست(انصاری، 1375: 25).در خصوص مفهوم تبری از عیوب برخیدو احتمال را در نظر گرفته‏اند بدین گونه که ممکن است منظور از برائت جستن از عیوب، برائت جستن از عهده دار شدن عیوب باشد یا برائت جستن از ضمان عیوب، در مورد احتمال اول؛ منظور از برائت جستن از عهده دار شدن عیوب یعنی فروشنده نسبت به سلامت مبیع، تعهد نمی‏کند. بنابراین، فروشنده ملتزم به سلامت مبیع نیست و چنانچه عیبی در مبیع به وجود آید، خریدار حق رد و مطالبه‏ی ارش را نخواهد داشت و در مورد احتمال دوم؛ منظور از برائت جستن از ضمان عیوب، یعنی خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد، زیرا برائت به ارش عیب تعلق نمی‏گیرد و برائت ازعیب به معنایآن نیست که خیار عیب را اسقاط می‏کند تا خیار وی به کلی ساقط گردد در نتیجه حق مطالبه ارش ساقط می‏گردد( انصاری، 1420: 323).فرق این دو حالت در این است که در احتمال اول فروشنده مبیع را باتمام عیوب احتمالی آن می‏فروشد نه بر مبنای سلامت آن یعنی مسؤلیت بد و خوب کالا به عهده خریدار است. پس اگر عیبی در آن ظاهر شود، مانند این است که خریدار ازآن آگاه بوده است و نمی‏تواند قرارداد را فسخ کند یا از بابت آن ارش بخواهد در حالی که در حالت دوم بر خلاف حالت اول فروشنده خیار عیب را از عهده خود ساقط نمی‏کند ودر صورت معیوب درآمدن، خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد.به نظر می‏رسد که معنای اول نزدیکتر به معنای برائت جستن از عیوب باشد که به موجب آن حق فسخ، و مطالبه ارش ساقط می‏گردد. ولی شمول و نفوذ شرط تبری از عیوب، نسبت به عیبی که بعد از عقد حادث می‎گردد و به طور معمول بر عهده فروشنده قرار می‏گیرد مورد تردید است( روحانی، 1418: 125). در خصوص این موضوع که تبری از عیب، تبری از عیب سابق است یا حادث، حسب مورددر هر دعوی مطابق با تراضی طرفین باید تصمیمی متناسب اتخاذ گردد(مامقامی، 1344: 235). پس می‎توان گفت با توجه به توافق طرفین، تبری از عیوب، می‏تواند شامل تبری از عیوب موجود در هنگام عقد، بعد از عقد و قبل از قبض یا بعد از عقد و قبض شود.
گفتار دوم: تاثیر عیب مورد اجاره در فقه
در فقه نظریاتی که در خصوص تاثیر عیب مورد اجاره در عقد اجاره وجود دارد، عموماً تفاوت چندانی با هم ندارد یعنی تفاوت نظرات فقها، چنان نیست که با انتخاب یک نظر، نتایج و آثار آن به کلی متفاوت با نظرات دیگر باشد. با این حال، نظرات به طور کامل هم یکسان نیستند. لذا به ذکر مواردی که طرفین در آن حق فسخ دارند و آنچه موجب فسخ و بطلان اجاره خواهد شد، خواهیم پرداخت.
بند اول: فسخ اجاره
اگر در عین مستاجره عیبی ظاهر شود که این عیب، قبل از عقد موجود بوده ولی مستاجر از آن اطلاع نداشته است، در این صورت مستاجر به واسطه‏ی خیار عیب می‏تواند عقد اجاره را فسخ کند و دلیل آن این است که به سبب وجود عیب، مقداری از ارزش مالی منفعت از بین رفته است که به وسیله حق خیار، ضرر ناشی از آن رفع یا جبران می‏گردد. از طرفی، اگر مستاجر بخواهد بر عیب صبر کند ضرریاست که شرعاً به موجب قاعده فقهی(لاضررو لاضرار)نفی شده است( شاهرودی، 1423: 265). در صورتیکه مستاجر بقای اجاره را برگزیند درباره‏یگرفتن ارش به جهت حدوث عیب دو فرض متصور است:
الف) عقد اجاره بر مجموع و تمامیت یک شی واقع شده است کههنوز هم باقی است، پس مستاجر یا اجاره را فسخ می‏کند و یا به تمامی آن به وضعیت حاضر، راضی می‏شود.
ب) چون جزء یا وصف از دست رفته، مقصود مستاجر بوده که حاصل نگردیده است و عدم حصول آن، مستلزم نقص منفعتی است که در یکی از دو عوض در عقد اجاره می‏باشد، نقص آن به وسیله ارش جبرانمی‏گردد.
برخی از فقها، فرض اول را پذیرفته اند و در این خصوص، بدون اینکه قائل به تفصیل میان حدوث عیب، به قبل یا بعد از عقد شوند به طورکلی می‏گویند: «هرگاه مستاجر در عین مستاجره عیبییابد، اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره راضی شود، هر چند آن عیب باعث از بین رفتن منفعت باشد» (حلی، 1409: 421).عده‏ا‏ی دیگر از فقها معتقدند که :«هرگاه در منفعت عیبی پدید آید، مستاجر می‏تواند فسخ کند، و در ثبوت ارش تأمل است و اگر عیب پس از عقد عارض گردد(حکم) همین گونه است مانند ویران شدن مسکن». (شهید اول،65:1381).عقد بر آنچه موجود است واقع شده و از آنجا که موضوع عقد، باقی است ولی عیب دارد مستاجر حق دارد برای جلوگیری از ضرری که از این ناحیه می‏بیند، اجاره را فسخ کند یا به عقد رضایت دهد. ثبوت ارش در بیع به دلیل نص و دلیل خاص است که نمی‏توان اجاره را با آن قیاس کرد، پس باید فقط حق فسخ را برای مستاجر قائل شد تا لزوم عقد، موجب ضرر بی‏دلیل مستاجر نشود( نجفی، 1365: 213- 214).مطابق نظرات فوق چنین استنباط می‏گردد که در هر زمان، معلوم شود که عین مستاجره‏ای دارای عیب است، مستاجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان شرایط قبول کند و حق گرفتن ارش را ندارد. چنانکه اگر مسکنی به اجاره داده شود بدون تعدی و تفریط ویران گردد؛ مستاجر اختیار فسخ دارد و می‏تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی مانده مال الاجاره نپردازد و یا اینکه اج
اره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمیر منزل مجبور سازد(طوسی، 1410: 444). همچنان که ملاحظه می‏شود لزوم و پایبندی به عقد، مطابق نظر فوق مطرح است. در مقابل، عده‏ای از فقیهان، ثبوت ارش را برای مستاجر ترجیح داده‏اند یعنی در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. زیرا با ظهور عیب، جزئی از مال از بین رفته و ناقص شده یا وصفی از عین ، منتفی شده که در هنگام عقد، مطلوب مستاجر بوده و آن را قصد کرده و اکنون میسر نشده است. این نقصان باید به وسیله‏ی ارش جبران شود چه آنکه حقیقتاً ثبوت ارش به واسطه‏ی عیب، در هر فرضی است که در یک معامله‏ی معوض، یکی از عوضین در هنگام عقد ناقص باشد.برخیدیگر از فقها بر این عقیده هستند که در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. در صورتی که مستاجر عقد را فسخ کند، اگر از عین مستاجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستاجر واجب نیست و اگر از عین مستاجره استفاده کرده باشد، بر مبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده، میزان اجرت محاسبه می‏شود.هرگاه عیب پس از عقدحادث شود، حکم مسئله قبل متصوراست یعنی مستاجر می‏تواند حق فسخ داشته باشد اگر چه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت بوده باشد( شهید ثانی، 1410: 353- 352).
به نظر، آنچه از نظر فقها بر می‏آید این است که در صورت معیوب بودن عین مستاجره در زمان عقد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد لیکن در مورد استحقاق ارش، اختلاف عقیده وجود دارد. بنابراین باید گفت با ظهور و حدوث عیب، در عین مستاجره موجبی برای ارش نیست و اگر برخی از فقها، به ارش و تقلیل نسبیمال الاجاره معتقدند منظور ایشان مواردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است. و در صورتفسخ، ضرر جبرانخواهد شد و موجبی برای ارش نیست؛ زیرا تعهد بر مجموع منافع، منعقد شده و با اینکه عیب حادث شده، این مجموع باقی است( محقق کرکی، 1408: 92)
بند دوم : بطلان اجاره
اگر عین مستاجره پس از خرابی، نه قابل انتفاع باشد و نه قابل اصلاح، اجاره باطل می‏گردد و نوبت به فسخنمی‏رسد. حال اگر موجر، مثلاًسقف خانه‏ی خراب شده را به سرعت به حالت اول برگرداند به گونه‏ای که مقدار قابل توجهی از منفعت فوت نشود، دو احتمال وجود دارد:احتمال اول : حق خیار ساقط می‏شود؛ زیرا مانع، که خرابی بوده برطرف گردید و دیگر ضرری به مستاجر وارد نمی‏شود(موسوی خمینی، 1383: 120).
احتمال دوم: حق خیار ثابت است؛ زیرا حق خیار به سبب خرابی ثابت گردیده و اکنون که در سقوط این حق شک داریم، استصحاب می‎شود(شهید ثانی، 1410: 353).
نظر برخی فقها در خصوص بطلان عقد اجاره بر این است که چنانچه کسی خانه‏ای را اجاره دهد، و آن خانه خراب شود، هر گاه بالمره از قابلیت انتفاع بیفتد اجاره باطل می‏شود، و چنانچه خرابی قبل از قبض یا بعد از آن و پیش از سکنای در آن باشد، تمام اجرت برمی‏گردد والاّ نسبت به باقی مانده مدت، اجاره‏بها محاسبه خواهد شد(طباطبایییزدی، 1406: 592-591).به نظر میرسد منظور فقها نیز بطلان به معنای اخص کلمه(به نحوی که عقد از ابتدا بیاثر گردد) نیست، بلکه به معنیانفساخ عقد است.دیگر فقها نیز بر این باورند، در صورتی که عدم امکان استفاده از عین مستاجره ناشی از عذر عمومی باشد، مثل اینکه مستاجر خانه را برای سکونت اجاره کند و ناگهان محله مورد جنگ واقع شود و یا در اثر سیل کل خانه‏های آن منطقه خراب شود و امثال اینگونه عذرها، اجاره باطل(منفسخ) می‎شود و چنانجه در اثنای مدت اجاره این عذرها حادث شود اجاره نسبت به بقیه مدت باطل است. حال اگر این انهدام قبل از تحویل دادن خانه و یا بعد از آن بلافاصله و قبل از آنکه در آن سکونت شود باشد، تمامی اجرت بر می‏گردد، مطابق نظر فوق بطلان، بطلان اصطلاحی نیست، بلکه منظور از آن، همان انفساخ است. چرا که در غیر این صورت در صورت سکونت مستاجر، باید اجاره از ابتدا باطل و مستاجر اجرت المثل می‏داد. اما اگر بعضی از اتاق‏های خانه ویران شود، در صورتی که مالک مبادرت به تعمیر آن کند به طوری که چیزی از منافع مستاجر فوت نشود، اقوی این است که مستاجر حق فسخ ندارد و اجاره هم، به خودی خود فسخ نمی‏شود و اگر مبادرت نکند، اجاره نسبت به آنچه ویرانشده باطل و نسبت به اجرتی که در مقابل آن واقع شود باقی است. ولی مستاجر خیار تبعض صفقه خواهد داشت( موسوی خمینی،1383: 119).
از آنچه گفته شده، چنین بر می‏آید که به اعتقاد فقها، در صورتی که عین مستاجره، به نحوی ویران شود که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد، عقد اجاره باطل می‏شود. حال اگر ویرانی قبل از استفاده مستاجر باشد، اجاره باطل است و مستاجر چیزی پرداخت نمی‏کند. لیکن اگر در اثنای اجاره، عین مستاجر تلف شود، اجاره نسبت به آینده باطل می‏شود و نسبت به گذشته، آثار آن به قوت خود باقی است.
گفتار سوم: تاثیر عیب مورد اجاره در قانون مدنی
چنانچه عیبیدر عین مستاجره ایجاد ‎شود و به دنبال آن خیار عیب به وجود ‏آید، اثر خیار عیب آن است که عقد اجاره را که عقدی لازم است به عقدیقابل فسخ تبدیل می‏نماید. در صورتی که مستاجر به عین مستاجره معیوب راضی باشد و فسخ نکند عقد لازم می‏ماند و در غیر این صورت، تبدیل به عقد قابل فسخ شده و با بازگرداندن معقود علیه(عین مستاجره) به مالکش، عقد اجاره باطل شده و از بین می‎رود(سجودی ابدی پور- 1390: 65). در قانون مدنی، گاهی عیب عین مستاجره به مستاجر حق فسخ می‏دهد، و گاهی سبب بطلان اجاره می‎
شود.عیبی که در عین مستاجره مشاهده می‏شود یا قبل از عقد بودهیا بعد از عقد و قبل از قبض و یا بعد ازعقد و قبض حادث شده است. در تمام صور مذکور عیب مزبور یا موجب نقصان منفعت می‏باشد و یا تاثیری در انتفاع ندارد و در صورت تاثیر یا عین را مسلوب المنفعه می‏کند یا انتفاع از آن را تقلیل می‏دهد. که در ذیل، این موارد بررسی می‏شود.
بند اول : فسخ اجاره
در مورد فسخ اجاره، حالات زیر قابل تصور است.
1- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر هم بداند که معیوب است، در این صورت بدون شک، اجاره صحیح و لازم است مگر آنکه عیوب طوری باشد که به کلی عین مستاجره را مسلوب المنفعه کند و هیچ غرض عقلانی دیگری هم فرض نشود که در اینجا، معامله باطل است( حائریشاهباغ، 1385: 27).
2- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر جاهل، به آن باشد و موجب نقصان منفعت هم گردد، در این صورتمستاجر حق فسخ اجاره و یا امضاء آن را دارد و در صورتی که فسخ نکرد باید تمام اجرت را به

این مطلب مشابه را هم بخوانید :   منبع تحقیق با موضوعتعهد مستمر، تعهد سازمانی، رضایت شغلی

دیدگاهتان را بنویسید