عقد اجاره، قاعده لاضرر، پروانه کسب

موجر بدهد( عدل، 1378: 246).
3- اگر عیب، قبل از عقد بوده ولی تاثیری در انتفاع نداشته باشد مثل آنکه اتومبیل مورد اجاره به موجب تصادف قسمتی از گلگیرش فرورفتگی داشته باشد که هیچ تاثیری در کیفیت استفاده ندارد، در این صورت اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ نخواهد داشت(شهیدی، 1384: 99).
4- اگر عیب بعد از عقد اجاره حادث شود، موجب نقصان منفعت هم باشد، اعم از اینکه قبض عین مستاجره به عمل آمده باشد، حتیبا استیفای منفعت و یا قبض نکرده باشد، خیار فسخ برای مستاجرخواهد بود. در صورت اول، مال الاجاره مسترد می‏شود و در قبال منفعتی که استیفاء کرده است موجر استحقاق اجرت المثل را دارد( کاتوزیان، 1384: 437).در ذیل به بررسی، مقررات موجود درباره حالت های فوق می‏پردازیم:
الف) معیوب شدن عین مستاجره در حین عقد
قانون مدنی در ماده 478 بیان می‏دارد: «هرگاه معلوم شود عین مستاجر در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت». از توجه به این ماده، معلوم می‏شود که مستاجر در صورتی حق فسخ اجاره را خواهد داشت که، اولاً عین مستاجره در زمان عقد معیوب باشد و مستاجر از آن آگاه نباشد و ثانیاً موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند. در این صورت هرزمانی که مستاجر، از عیب آگاهی پیدا کرد می‏تواند عقد را فسخ نماید. چنانکه در انتهای ماده 478 ملاحظه شد در صورتی که موجر رفع عیب کند، مستاجر حق فسخ ندارد. قاعده کلی در مورد فسخ به سبب خیار این است که اثر فسخ ناظر به آینده است، ولی برخی از حقوق دانان معتقدند عیبی که در حین عقد موجود است، هر زمان که مستاجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ استفاده کند، فسخ از همان ابتدا، اجاره را منحل می‏سازد نه از زمان فسخ، هر چند که مدتی پس از آن اعمال شود(آقا پور اناری، 1376: 29- کاتوزیان، 1384: 352). زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستاجر تملیک می‏شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستاجر می‏خواهد عقد را فسخکند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را تملک کرده است به موجر رد کند، بنابراین تمام اجاره‏بها به او رد می‏شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر بر می‏گردد و به جای منافع گذشتهکه به وسیله مستاجر تلف شده است، او باید بدل مال تلف شده( یعنی اجرتالمثل) را بپردازد.برخی دیگر در توجیه این نظر گفته‏اند که علت ایجاد فسخ، وجود عیب در عین مستاجره است که آن هم در حین عقد موجود بوده ولی مستاجر از آن آگاه نبوده است، پس هر زمان که مستاجر از آن آگاه شد فسخ اجاره از اول اتفاق می‏افتد.( صادقیان، 1387: 32). به سبب اینکه عین مستاجره از همان ابتداد معیوب بوده است. اثر فسخ از همان ابتدا، عقد اجاره را منحلمی‏کند که شبیه اثری است که بطلان، می‏تواند داشته باشد. همچنین قسمت اخیر ماده 480 ق.م، عیبیرا که در اثناء مدت اجاره حادث شود،را موجب خیار نسبت به بقیه مدت اجاره دانسته است و می‏توان از مفهوم آن استفاده کرد که اگر عیب از ابتدا وجود داشته است، با حدوث خیار از همان ابتدا فسخ می‏شود کما اینکه قسمت اول ماده 480 ق. م به این مطلب دلالت می‏کند( مرتضوی، 1382: 15).
با وجود این نظرات، اثر فسخ نسبت به آینده است و چنانچه عقدی به واسطه وجود یکی از خیارات فسخ شود، عقد نسبت به آینده از بین می‏رود و آثار قبلی به قوت خود باقی است.
ب) معیوب شدن عین مستاجره بعد از عقد و قبل از قبض
قسمت اول ماده 480 ق.م بیان می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت ، در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است…» زیرا مسئولیت انتقال دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تملیکی تا زمان تسلیم آن به انتقال گیرنده، موجود و سپس ساقط می‏گردد( امامی، 1376: 43) به عبارت دیگر، عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض به وجود می‏آید مانند عیب قبل از عقد می‎باشد که قانونگذار در ماده 478 ق.م تکلیف آن را مشخص نموده و به مستاجر حق فسخ اعطاء کرده است. مثلاً عده‏ای اتوبوسی را اجاره کرده‏اند و راننده هم از خود گماشته‏اند تا با آن از تهران به بغداد بروند، اما قبل از تحویل گرفتن اتوبوس متوجهشوند که معیوب شده است و قابل تعمیر در شهر تهران نیست، در اینجا مستاجر مانند زمانی که عیب قبل از عقد وجود داشته حق فسخ اجاره را دارد. با توجه به آنچه در مورد عیب موجود حین عقد بیان گردید و ماده 425 ق.م که مقرر می‏دارد « عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است» در صورتی که عین مستاجر بعد عقد و قبل از قبض معیوب شود، مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.
ج) معیب شدن عین مستاجره در اثناء مدت اجاره ( بعد از عقد و بعد از قبض)
در عقد اجاره، برای اینکه عیب، موجد خیار باشد لازم نیست که حتماً در حین عقد موجود باشد چنانکه ماده 480ق.م در مورد عیبی که بعد از عقد حادث شود به مستاجر حق فسخ می‏دهد اعم از اینکه قبل از قبض منفعت حادث گردد یا در اثناء مدت اجاره ایجاد گردد. بر خلاف عقد بیع، چون اجاره عقد مستمر و ممتد است عین مستاجره در تمام مدت اجاره باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد منظور شده است داشته باشد، عیبی که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏شود(طباطبایی یزدی، 1409ه.ق: 586). در صورت حدوث عیب بعد از عقد و در اثناء مدت، اجاره فقط نسبت به بقیه مدت، قابل فسخ است چرا که منافع مدت قبل از پیدایش عیب، سالم بود
ه و به وسیله مستاجر استفاده شده و بدین جهت عقد اجاره تا تاریخ پیدایش عیب، صحیح است و اثر فسخ نسبت به گذشته سرایت نمی‏کند و از تاریخی که معیوب شده، و موجب نقصانمنفعت و یا صعوبت در انتفاع شده قابل فسخ می‏باشد.پس از بیان حالات مختلف بروز عیب در عقد اجاره، این سوال مطرح می‏شود که آیا مستاجر می‏تواند در صورت وجود عیب در عین مستاجره، اجاره را فسخ نکند، بلکه از موجر تقاضای ارش نماید؟پاسخ سوال منفی است، چرا که قانونگذار در ماده 478 ق.م نظر فقیهانی را که قائل به عدم ثبوت ارش می‏باشند، را پذیرفته است و صراحتاً مقرر داشته است : « …. می‏تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند» اگر برخی از فقها به ارش و تقلیل نسبی مال الاجاره معتقدند منظور ایشان موردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است و در صورت فسخ، ضرر جبران خواهد شد و موجبی برای ارش نیست(ابهری،14:1391).
به نظر می‏رسد که تصریح قانونگذار به ارش در خیار عیب در عقد بیع و سکوت وی در مقابل بیان حکم خیار عیب در عقد اجاره در ماده 478ق.م، نشان دهنده‏ی آن است که از نظر مقنن، در عقد اجاره در صورت وجود خیار عیب، مستاجر حق ارش ندارد و این موضوع یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره است.
بند دوم: بطلان اجاره
ماده 481ق.م مقرر می‏دارد : « هر گاه عین مستاجر به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‏شود».از توجه به این ماده مشخص می‏شود که حدوث عیب در صورتی باعث بطلان عقد اجاره می‏شود که: 1- عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود. 2- موجر نتواند رفع عیب نماید.با توجه به این ماده، موارد زیر را باید در بطلان اجاره در نظر گرفت:
1- عیبی که در عین مستاجر حادث می‏شود و آن را از قابلیت انتفاع خارج می‏کند.
2- عوامل محیطی که باعث می‏شود مستاجر نتواند از عین مستاجر استفاده کند.
الف) حدوث عیب و خروج مال از قابلیت انتفاع
از آنجا که مورد حقیقی عقد اجاره، منفعت است و به اعتبار ارزش آن، اجرت المسمی تعیین می‏گردد. چنانچه شخصی خانه‏ای را اجاره نماید ولی بعد از مدتی به علت عیوبی که در پی ساختمان وجود داشته، ساختمان ویرانشود و دیگر نتوان در آن سکونت نمود، در این صورت عقد اجاره به علت خروج عینمستاجره، از قابلیت انتفاع، باطل می‏شود. البته این در صورتی است که موجر در اسرع وقت رفع عیب ننماید.منظور از بطلان، بطلان به معنایاخص کلمه نیست و تاثیر آن فقط نسبت به آینده است و نسبت به منافعی که در گذشته و قبل از ظهور عیب، صحیح بوده و مستاجر از آن بهرمند شده تاثیری ندارد. دلیل آن هم خصوصیت خاص عقد اجاره است، زیرا موضوع اجاره واگذاری قابلیت انتفاع به مستاجر است و هر گاه این قابلیت از بین برود از لحاظ مستاجر در حکم تلف عین است( کاتوزیان،1384: 173). حکم بطلان عقد اجاره مطلق نیست بلکه مشروط بر این است که نتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود لذا اگر موجر از عین مستاجره رفع عیب کند، عقد اجاره باطل نخواهد شد. مطابق نظر برخی از حقوقدانان در صورتی که بتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود و موجر از آن امتناع کند، موجر اجبار می‏شود (کاتوزیان، 1384: 97).
به نظر می‏رسد که حکم مذکور در ماده‏ی 481ق.م( بطلان عقد اجاره) ناظر به موردی است که عین مستاجر قبل از تسلیم، از قابلیت انتفاع خارج شود که در این صورت( عدم رفع عیب) چاره‏ای جز بطلان عقد نیست. لیکن، اگر عین مستاجره بعد از تسلیم در اثنای مدت اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود، باید عقد را نسبت به آینده (منافع آتی) باطل دانست که این بطلان، به گذشته سرایت نخواهد کرد، بر این اساس است که ماده‏ی 483 ق.م مقرر می‏دارد: «اگر در مدت اجاره، عین مستاجر به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‏شود …».
ب) تأثیر عوامل محیطی در عدم امکان استفاده مستاجر
گاهی عین مستاجره به خودی خود قابلیت انتفاع را دارد و هیچگونه عیبی هم در آن وجود ندارد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج نماید ولی عواملی محیطی باعث می‏شود که آن نوع استفاده و انتفاعی که مورد نظر مستاجر ‏بوده و به خاطر آن عقد اجاره را منعقد نموده از بین برود. مثلاً چنانچه شخصی ساختمانی را برای احداث بیمارستان روانی اجاره نماید، ولی بعد از مدتی مجاور آن را به میدان تیر تبدیل می‏کنند یا مثلاً شخصی مکانی را جهت احداث تعمیرگاه در شهر اجاره می‏کند ولیبر طبق مقررات شهرداری، نتوان پروانه کسب در آن محل صادر کرد. در این گونه موارد به دلیل اینکه به علت دلایل خارجی، از جمله محیطی که عین مستاجره در آنجاست،نتوان از عین مستاجره استفاده کرد و بر اساس اطلاق ماده 481 ق.م که مطلق عیب، را بیان می‏کند و عیب خود عین مستاجره را ملاک قرار نداده است، در این صورت نیز عقد اجاره باطل (منفسخ ) می‏شود(ره پیک،1387: 99).
گفتار چهارم : عیب مورد اجاره و تأثیر آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، 62، 56
علاوه بر آنکه قانون مدنی، مبحثی را به اجاره اختصاص داده است، قانون روابط موجر و مستاجر نیز به تصویب رسیده است که با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و بر اساس ماده 13 این قانون، قوانین قبلی که مغایر با این قانون بودند، منسوخ اعلام شدند، اما عقودی که در زمان حاکمیت قوانین قبلی منعقد شده بوده‏اند بر اساس ماده‏ی 21 این قانون، کماکان تحت حاکمیت همان قانون سابق خواه
ند بود. بر این اساس با توجه به اینکه هنوز هم اجاره‏هایی وجود دارد به ویژه در مورد اماکن تجاری، که مشمول قوانین روابط موجر و مستاجر 1356 و 1362 می‏باشند، جهت تکمیل این مقوله به حدوث عیب و تأثیر آن در عقد اجاره در این قوانین می‏پردازیم.
بند اول: بطلان اجاره
بر خلاف قانون مدنی که در مبحث اجاره به بطلان عقد اجاره اشاره نموده است، در هیچ یک از قوانین موجر و مستاجر سال های 1356 و 1362، بطلان اجاره پیش بینی نشده است و این سکوت به معنای حکومت قواعد مدنی و عمومی در باره بطلان اجاره است.
بند دوم : فسخ اجاره
بند 2 ماده‏ی 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند: ……2- اگر در اثنای مدت اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد». با این اوصاف مستاجر

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *