دانلود پایان نامه

موارد اصلی که باعث فسخ قرارداد است یکی عدم رعایت مقرارت ویادر نظر نگرفتن بعضی از آنها و دیگری عدم مهارت درتنظیم ونگارش قراردادهای مربوط به خریدوفروش املاک است که هر دو آنها موجب می شود اراده طرفین مختل وبه علت مبهم بودن به موجب بروز اختلافات شده ودر نهایت باعث خسارات زیادی به یکی از طرفین و حتی دو طرف قرار داد گردد .با کمال تعجب و بدون هیچ مانعی این وظیفه خصوصاً در معاملات راجع به اموال غیر منقول به آژانس های معامله ملکی واگذار شده است یا به انعقاد عقد در دستان غیر متخصصین افرادی که فقط وظیفه واسطه گری را به عهده دارد قراردارد.

فصل سوم
روش اجرای تحقیق

3-1-روش اجرای تحقیق
از آنجایی که موضوع تحقیق در خصوص ثبت نوین و کاداستر نیاز به اطلاعات اولیه از شناخت کاداسترو ابزار وادوات مورد نیاز آن همچنین روش های پیش رو در خصوص نحوه انجام کاداستربه روش کتابخانه ای تحقیق را شروع ودر ادامه کار به جهت کاربرد آن در سازمان ثبت با مشورت از اساتید و همکاران در اداره ثبت را بررسی و سپس آثار آن بر روند ورود پرونده های ثبتی بر دستگاه قضایی را مورد بررسی قرار گرفته است.

فصل چهارم
تجزیه و تحلیل داده ها

از آنجایی که از زمان تاسیس سازمان ثبت ، کلیه فرایندهای ثبتی در قالب مجموع قوانین خارج از رویه سیستماتیک وبصورت دستی انجام می گرفت.در راستای عبور از سیستم سنتی مثبت اسناد واملاک وورود به ثبت نوین مجموع فرایندهای مزبور در چند بخش کلی سازماندهی گردیده است. که از آن جمله می توان به کاداسترو جانمایی پلاکهای ثبتی ، صدور اسناد تک برگ ، بروز آوری دفاتر اسناد رسمی مطابق با سیستم ثبت نوین املاک تکمیل بانک جامع املاک اشاره نمود. ذیلا بصورت مشروح موارد مزبور را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
4-1-استفاده ازسیستم کاداستر
در فصل اول مشروحا به تعریف کاداستر واقسام ان پرداخته شد که دراین فصل به اختصار به تاثیر کاداستر بر روی فرایند های ثبتی اشاره میگردد.
املاکی که دارای نقشه ثبتی با طول و ابعاد مشخص در پرونده ثبتی می باشند، چنانچه پس از بررسی نقشه UTM (اندکس شهر) نسبت به وجود نقشه ملک در اندکس اطمینان حاصل گردد و طول و ابعاد نقشه ثبتی با نقشه موجود در UTM یکسان باشد همان نقشه را تایید و ذخیره می کنیم. UTMنقشه جامع هوائی املاک واقع دریک ناحیه بادرج مختصات نقاط به توسطGPSتوسط سازمان نقشه برداری کشورمی باشد.
2- املاکی که دارای نقشه ثبتی باطول وابعاد مشخص در پرونده ثبتی باشند، ولی در نقشه Utm نباشد. اداره ثبت موظف است به توسط نقشه بردار ثبت، مختصات دو نقطه یکسان را هم در نقشه ثبت وهم در نقشه UTM قابل پیاده سازی باشد و با مراجعه نقشه بردار به محل، برداشتGPSبه مقیاس1/500انجام می شود. و پس از ترسیم نقشه و یکسان سازی مقیاس نسبت به ثبت و ذخیره نقشه در بانک اطلاعات اندکس شهری اقدام وجانمایی پلاک ثبتی صورت می گیرد.
4-1-1- جانمایی املاک برروی سیستم یکپارچه
اغلبب ین آنچه که درمحل ملک وجود داشته است وتوسط مالک درخواست ث تگردیده است وباآنچه که به ثبت رسیده است و در سندمالکیت توصیف شده، اختلاف وجود داردکه اینا ختلافات منشاء بسیاری ازتعارضات ملکی در کشور میباشند .
با توجه به اینکه شرح احوال ملک اعم از مساحت موقعیت حد ومشخصات وحقوق ارتفاقی درعمیات ثبتی ملک بصورت توصیفی وازطرفی عدم وجود استاندارد های فنی یکسان جهت انجا م امور نقشه برداری، استفاده از وسایل ابتدایی در واحدهای ثبتی مرسوم بوده است.
4-1-1-1- آثار جانمایی املاک بر روی سیستم یکپارچه
تاقبل از اجرای سیستم کاداسترتمامی مراحل صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت بصورت غیرسیستمی انجام می گرفت و در برخی موارد حتی املاکی که سند مفروزی صادر گردیده اند فاقد نقشه بوده و یاچنانچه دارای نقشه ثبتی باشند، نقشه مربوطه فاقد طولوابعاد متراژی بوده و صرفاً دارای حدود طبیعی می باشند. این امر بعضاً‌به دلیل بر هم خوردن عوارض طبیعی محل منجر به ایجاد اختلاف و تعارض می گردد و یااینکه در طی مراحل درخواست سند توسط متقاضی املاک خارج محدوده ثبتی مورد پذیرش ثبت قرار می گیرد. درادامه به شرح محاسن استفاده از سیستم کاداستر درادارات ثبت می پردازیم.

4-1-1-1-1- جلوگیری از ثبت ملک بصورت معارض29
چنانچه ثبت به تمام ملک یا قسمتی از ملک دوبار سند مالکیت صادر کند، سند مالکیت موخر الصدور راسند مالکیت معارض مینامند . تشریفات انجام معاملات با اسناد مذکور تابع قوانین خاص موضوع می باشد.در برخی تعارضات اعلامی مشخص می گردد که ثبت محل نسبت به یک ملک واحد، دو مرحله به سند مالکیت صادر وتسلیم نموده است. که سند مالکیت موخر الصدور را سند مالکیت معارض می نامند. که این امر می تواند ناشی از بی دقتی متصدیان امر در مرحله قبول تقاضای ثبت باشد. این دو مقوله خارج از بحث ما می باشد. و صرفاً به تاثیر نقشه کاداسترو جانمایی املاک در کاهش روند صدور اسناد معارض خواهیم پرداخت.
با توجه به اینکه عوارض طبیعی مثل جاده، کال، مرتع و … قابلیت تخریب و نابودی را به مرور زمان دارند، در عمل اسناد مالکیتی که حدود آنها باعوارض طبیعی تعریف شده اند، به مرور زمان دچار تحریف حدود می گردند و امکان این که مشخص گردد آیا حدود موجود و مجاورین فعلی باحدود طبیعی تعریفی در گذشته مطابقت دارند یاخیر، وجودنخواهد دا
شت.این امر می تواند منشا اشتباه در عملیات ثبتی و شروع پروسه صدور سند معارض باشد حال چنانچه نقشه ملک در سیستم یکپارچه UTM موجود باشد، از آنجایی که مختصاتن قاط ماهواره ای به وسیله دستگاه GPS برداشت می گردند امکان تغییر این مختصات تا ابد وجود نخواهد داشت. از آنجاییکه تمام عملیات ثبتی بعدی به صورت سیستمی، پس از جانمایی پلاک در نقشه اندکس و ثابت نمودن نقشه ملک با نقشه هوایی ادامه خواهند یافت و پس از صدور سند ملک دیگر قابلیت ثبت حدود جدید برای بار دوم بر روی آن ملک جانمایی شده وجود ندارد، عملاً ثبت معارض یک ملک واحد برای دو بار منتفی خواهد بود. در بحث تعارضات املاک سه نوع تعارض مطرح می گردد.
الف-تعارضات مربوط به یک یا چند حدملک ونه تمام ملک باشد .درمواردیکه تعارض مربوط به حد ملک ونه تمام ملک باشد ،به این نحو ممکن است قسمتی ویاتمام حدی ازملک درملک مجاورتعریف گردیده باشد. باجانمایی پلاک ثبتی درنقشهUTMاین حالت نیزمنتفی خواهد شد .
ب-تعارضات در ملک به شرحی که توضیح داده شده باشد وبرای یک ملک دوبار سند صادر گردد.
ج-تعارض در حقوق ارتفاقی، در مواردی تعارض مربوط به حقوق ارتفاقی باشد لازم به ذکر است، حق ارتفاقی حقی است برای شخص در ملک دیگریو این تعریف مقابل حق انتفاع می باشد. در مرحله قبول تقاضای ثبت و تنظیم اظهار نامه، اولین مرحله عملیات ثبت این حق که برای غیر وجود دارد، اعلام ودر اظهار نامه درج می گردد. در زمان تحدید حدود نماینده ثبت موظف است مراتب وجود حق ارتفاق را در صورتجلسه تحدید حدود درج نماید، چنانچه برای یک ملک که دارای یک حق ارتفاق می باشد و این حق متعلق به صاحب حق مشخصی،طبق اظهار نامه ثبتی بوده است، به نحو مکرر حق ارتفاق به شخص دیگری که صاحب حق نمی باشد تعلق گیرد.زمانیکه بحث تعارض در حقوق ارتفاقی پیش می آید تشخیص این قسم از تعارضات در صلاحیت محاکم قضایی می باشد. واز طرفی با توجه به اینکه درقابلیت ثبت حقوق ارتفاقی نسبت به ملک در سیستم کاداستروجودندارد فلذا در این قسم از تعارضات امکان جلوگیری از وقوع تعارض توسط جانمایی پلاک ثبتی در سیستم امکان پذیر نمی باشد.

این مطلب مشابه را هم بخوانید :   پایان نامه با کلید واژه هاینوسازی شهری، ریسک سرمایه، نرخ بهره

4-1-1-1-2- جلوگیری از ثبت ملک خارج محدوده
در گذشته سازمان ثبت نسبت به تعریف بخشهای ثبتی در روند اجرای اعلان ثبت عمومی اقدام نموده است و مالکین با مدارک مثبِت مالکیت تقاضای ثبت املاک خود را در اجرای ماده 21 قانون ثبت30 بعمل می آورند و املاکی که اظهار نامه های ثبتی آنها به اداره ثبت بازگشت نشده است وجز املاک مجهول المالک منظور گردیده است31 وهیچگونه سابقه ثبت ندارند، امکان این که چنانچه درخواست ثبت نسبت به این املاک پذیرفته شود وتشخیص اینکه ملک در شرف ثبت اظهار شده آیادر قلمرو بخش و ناحیه ثبتی، ثبت محل می باشد یا خیر، بعضاً مقدور نمی باشد. با ‌جانمایی پلاکهای ثبتی در سیستم کاداستروتعیین قلمرو ثبتی، ادارات ثبت محل با قید بخشها و ناحیه های ثبتی و نیز در پلاکهای ثبتی اصلیعملاً‌در روند اجرای ماده 21 قانون ثبت سیستم کاداسترنقش بسزایی ایفا می نماید.در ذیل به تاثیر کاداستر در قسمت های مختلف می پردازیم.
4-1-1-1-2-1- مشخص شدن دقیق ملک در درخواست صدور سند مالکیت
4-1-1-1-2-1-1- در خواست صدور اسناد مالکیت قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند ( اسناد عادی )32
با توجه به اینکه در اجرای قانون مزبور، ادارات ثبت نسبت به صدور سند مالکیت عموماًٌ به استناد اسناد عادی وقولنامه های نزد اشخاص اقدام می نمایند. برخی از این اسناد عادی مربوط به اراضی فاقد سابقه ثبت می باشند ؛به شرحی که سابقاً راجع ماده 21 ق . ث. گفته شد؛ امکان سوء‌استفاده اشخاص و یا اشتباه ثبت محل در تشخیص وتعیین پلاکهای اصلی و فرعی ملک موردتقاضا به وسیله استفاده از سیستم کاداسترمنتفی خواهد بود. در تمامی مراحل صدور اسناد مالکیت اراضی فاقد سند مالکیت و سابقه ثبت معرفی مکان بر عهده متقاضی خواهد بود.
4-1-1-1-2-1-2- درخواست صدور اسناد مالکیت اعیانی (‌موضوع ماده 104 آئین نامه ثبت )
چنانچه مالک عرصه (در صورتی که عرصه پلاک ثبتی در دفتر املاک ثبت گردیده باشد)، حق استفاده منافع و اعیان پلاک را به موجب قرارداد به غیر واگذار نماید،و مستاجرمنافع با کسب اجازه از مالک اعیان چنانچه در پلاک ثبتی به ایجاد اعیان اقدام کند، می تواند در راستای اجرای قانون مزبور نسبت به درخواست و دریافت سند مالکیت اعیانی از ثبت اقدام نماید.در عمل تشخیص اینکه پروسه واگذاری منافع اعیان پلاک ثبتی از سوی مالک عرصه به نحو درست انجام گرفته و این که آیا شخص واگذار کننده منافع اعیان مالک ثبت عرصه بوده است، یا خیر؟ پس از جانمایی پلاک ثبتی در سیستم کاداسترراحتر ودقیق تر خواهد بود.
4-1-1-1-2-3- درخواست صدور اسناد مالکیت منازل روستایی ( بنیاد مسکن )
با توجه به اینکه قانون گذار در راستای نیل به هدف سند دار کردن تمامی اراضی، منجمله اراضی روستایی در حال حاضر با تصویب قانون ماده 133 برنامه چهارم توسعه33، پروسه سند دار کردن منزل واقع در بافت روستاها را کلید زده و این امر با هماهنگی بنیاد مسکن و اداره ثبت محل در شرف انجام می باشد. لازمه صدور اسناد مالکیت مزبور این است که ابتدا نقشه کلی روستای موردنظر باقید طول و ابعاد متراژی در سیستم کاداسترجانمایی گردد. نتیجتاً کاداستردر روند صدور اسناد موضوع قانون مزبور نقش کلیدی را همواره بر عهده دارد.
4-1-1-1-2-4- درخواست صدور اسناد مالکیت موضوع ماده 21 قانون ثبت
این موضوع قبلا به طور مفصل در همین فصل بررسی شده است
.

4-1-1-1-2-2- ارزیابی املاک
4-1-1-1-2-2-1- ارزیابی املاک به جهت توثیق ملک نزد مراجع قضائی
در حال حاضر چنانچه قصد توثیق ملک نزد مراجع قضایی وجود داشته باشد، ابتدا فرد وثیقه گذار که الزاماًٌ ‌بایستی مالک یا نماینده قانونی وی باشدبایستی در محل دادگاه ها حاضر و رضایت خودرا با توثیق ملک خود اعلام نماید. در مرحله بعد با ارجاع موضوع به کارشناس دادگستری ارزیابی ملک انجام و پس از آن دستور بازداشت ملک به اداره ثبت محل صادر می گردد. در اسناد مالکیت دفترچه ای که در گذشته صادر می گردید صرفاً‌اطلاعات میزان مالکیت، مالک و حدود و مساحت ملک درج می گردید که در مرحله ارزیابی ملک توسط کارشناس بعضاً ملک اشتباهاً‌ ارزیابی می گردد. با توجه به این که در اسناد تک برگی صادره وجود نقشه اختصاصی وبلوک ملک مساحت در ذیل سند مالکیت تعبیه شده است، در عمل درصد وقوع اشتباه و ارزیابی املاک بسیار کم خواهند بود. این مهم مرهون سیستم کاداسترو پیادهسازی پلاک ثبتی در سیستم می باشد.
4-1-1-1-2-2-2- ارزیابی املاک به جهت ترهین


دیدگاهتان را بنویسید