پایان نامه با کلید واژه های نوسازی شهری، مدیریت ریسک، تجهیز منابع

3.استاد داور دکتر حجتالله عبدالملکی استادیار

امضاء نماینده تحصیلات تکمیلی

سپاسگزاری:

سپاس و ستایش خدای را جل و جلاله که آثار قدرت او بر چهره روز روشن، تابان است و انوار حکمت او در دل شب تار، درفشان. آفریدگاری که خویشتن را به مه شناساند و درهای علم را بر ما گشود و عمری و فرصتی عطا فرمود تا بدان، بنده ضعیف خویش را در طریق علم و معرفت بیازماید.
در ابتدا لازم میدانم از زحمات پدر و مادر گرامیام که، همواره مشوق و پشتیبان اینجانب بودهاند کمال تشکر را بنمایم. از استاد راهنمای ارجمندم جناب آقای دکتر احمد شعبانی برای راهنماییهای ارزنده ایشان در طول تحصیل اینجانب به ویژه در مراحل تهیه و تدوین رساله و استاد مشاور ارجمندم جناب آقای دکتر حسین محمد پورزرندی که در محضر ایشان علم آموختم و همه اساتید محترم گروه از صمیم قلبم کمال سپاس و تشکر را دارم. بدون تردید به سامان رسیدن این رساله مرهون الطاف و مساعدتهای فکری این عزیزان میباشد.
در پایان از تمام دوستان خوبم که مرا صمیمانه و مشتاقانه یاری دادهاند سپاسگزاری می کنم.
کامیابی افزونتر در طریقت علم و دانش را برای تمام این بزرگواران از خداوند منان خواهانم.
فاطمه عباس نسب سماکوش
بهمنماه 1393

تقدیم بــه:

پروردگارا:
نه می توانم موهایشان را که در راه عزت من سفید شد، سیاه کنم و نه برای دستهای پینه بستهشان که ثمره تلاش برای افتخار من است، مرهمی نهم، پس توفیقم ده که هر لحظه شکرگزارشان باشم و ثانیههای عمرم را در عصای دست بودنشان بگذرانم.
تقدیم به پدر و مادر مهربانم
که از نگاهشان صلابت
از رفتارشان محبت
و از صبرشان ایستادگی را آموختم.
و تقدیم به آبی آرامش ها و دلبستگیهای ناگسستنی ام برادر و خواهر عزیزم به پاس عطوفت و مهربانیهای بی دریغشان.
و تقدیم به آنانکه باور دارند ” بهار ” در دل ” زمستان ” است.
چکیده
بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، مناطقی از شهر است که در طی سالیان گذشته عناصر تشکیل دهنده آن اعم از تأسیسات زیربنائی،ابنیه، خیابانها و دسترسیها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن نیز از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج میبرند. در همین راستا و به منظور بهرهبرداری از تمامی ظرفیتهای شهری، پروژههای نوسازی بافتهای فرسوده شهری تعریف شده که هدف از اجرای آنها رشد پایدار شهر و توسعه محدوده مورد نظر و در نهایت احیاء ابعاد فیزیکی، محیطی، فرهنگی، صنعتی و اقتصادی آن میباشد. همانند دیگر پروژهها و طرحهای اجرایی، پروژههای نوسازی شهری نیز با ریسکهای زیادی مواجه هستند. وجود ریسک در پروژههای نوسازی شهری موجب اخلال در فرایندهای تجزیه و تحلیل امکانسنجی پروژه، طراحی و برنامهریزی، ساخت و ساز و اجرا و در نهایت استفاده و بهرهبرداری عمومی از پروژهها شده، لذا مدیریت ریسک این دسته از پروژهها لازم و ضروری بهنظر میرسد. با بررسی گزارش طرحهای اجرا شده، دریافتیم که این راهکارها کارایی و تأثیر لازم را نداشته و علت آن هم پایین بودن سطح مشارکت مردم و ساکنان بافتهای فرسوده و سرمایهگذاران در فرایند تأمین مالی و در مراحل مختلف پروژه میباشد. پایین بودن سطح مشارکت نیز بهنوبه خود ناشی از بیاعتمادی نسبت به مسئولان، دستوری بودن سیستم برنامهریزی، عدم پذیرش و قبول توانایی مردم برای مشارکت در مراحل مختلف کار توسط مسئولان و برنامهریزان و در نهایت عدم فرهنگسازی در زمینه نهادینهکردن مشارکت است.
در این پژوهش، ابتدا انواع ریسکهای اقتصادی پروژههای نوسازی شهری و راهکارهای مدیریتریسک آنها معرفی شده و سپس به تجزیه و تحلیل راهکارهای موجود جهت مدیریت این ریسکها پرداختیم. همچنین در این پژوهش سعی شده که راهکارهای جدید و کارایی به منظور مدیریت ریسک، ریسکهای اقتصادی این دسته از پروژهها ارائه شود. تأسیس شرکت مشارکتی، گرفتن حداقل تضمینهای دادرسی از شرکای مالی، بلوکه کردن اعتبارات و برخورد با پیمانکار و حتی در برخی مواقع فسخ قرارداد در صورت تأخیر در تکمیل طرح، برآورد دقیق قیمت مسکن در زمان تکمیل طرح و تدوین سناریوهای احتمالی، بهکارگیری تمام ظرفیتهای اجتماعی موجود در محله به منظور نوسازی بافت فرسوده، تأسیس مدارس نوسازی شهری و مدیریت محلهای به عنوان مهمترین عوامل کاهش و مدیریتریسک، ریسکهای اقتصادی در نوسازی شهری، اصلیترین نتایج این پروژهش است.
واژگان کلیدی: ریسک، مدیریتریسک، ریسکهایاقتصادی، پروژههاینوسازیشهری
فهرست مطالب
عنوان صفحه
فصل اول مقدمه و کلیات تحقیق
1-1- مقدمه 2
1-2- بیان مسئله 3
1-3- تعریف کلمات کلیدی 3
1-4- اهمیت و ضرورت موضوع 4
1-5- اهداف تحقیق 4
1-6- سؤالات تحقیق 4
1-7- فرضیه های تحقیق 4
1-8- روش تحقیق 5
1-9- جمعبندی 5
فصل دوم ادبیات موضوع
2-1- مبانی نظری 7
2-1-1- مقدمه 7
2-1-2- بافتهای فرسوده 8
2-1-3- عوامل و زمینههای تأثیر گذار بر بافتهای فرسوده شهری 9
2-1-4- مشکلات بافتهای فرسوده 10
2-1-6- شیوههای تجهیز منابع پروژههای نوسازی شهری 10
2-1-6-1- تجهیز منابع داخلی 10
2-1-6-2- تجهیز منابع خارجی 14
2-2- مبانی تجربی 14
2-2-1- تجارب عملی ا
حیای بافتهای فرسوده در ایران 14
2-2-1-1- مرکز تاریخی شهر یزد 14
2-2-1-2- محله سیروس ( چال میدان تهران) 15
2-2-1-3- بلوک خیام تهران 15
2-2-1-4- محله عامری اهواز 16
2-2-2- تجارب عملی احیای بافتهای فرسوده در جهان 17
2-2-2-1- پروژه لیورپول 17
2-2-2-2- تجارب فیلادلفیا و نیویورک در این زمینه 17
2-2-2-3- دمشق در کشور سوریه 18
2-2-2-4- استانبول در ترکیه 18
2-2-3- مبانی تجربی داخلی 18
2-2-4- مبانی تجربی خارجی 20
2-3- جمعبندی 22
فصل سوم ریسکهای اقتصادی پروژههای نوسازی شهری
3-1- مقدمه 24
3-2- تعریف ریسک 24
3-2-1- عناصر اصلی ریسک 25
3-2-2- روشهای اندازه گیری ریسک 26
3-3- شناسایی ریسک 28
3-3-1- مبانی شناسایی ریسک 29
3-3-1-1- آیا همۀ ریسکها از ابتدا قابل شناسایی هستند؟ 29
3-3-1-2- روش تعیین گروههای ریسک 30
3-3-2- بررسی منشأ ریسک در پروژهها 31
3-3-3- روشهای شناسایی ریسک 35
3-3-3-1- بررسی مستندات 35
3-3-3-2- روشهای ایدهپردازی گروهی یا روشهای جمعآوری اطلاعات 36
3-3-3-3- چک لیستها 41
3-3-3-4- فرمهای کنترلی 41
3-3-3-5- آنالیز فرضیات 42
3-3-3-6- روشهای نموداری 42
3-3-3-7- ساختار شکست ریسک ( RBS ) 44
3-3-3-8- گزارشات موردی 45
3-3-4- خروجی فرآیند شناسایی ریسک 45
3-4- ریسک پروژههای نوسازی شهری 46
3-4-1- ریسکهای عمومی پروژههای نوسازی شهری 46
3-4-1-1- ریسک سیاسی 46
3-4-1-2- ریسک تجاری 47
3-4-1-3- ریسک عملیاتی 47
3-4-1-4- ریسک بازار 47
3-4-1-5- ریسک نقدینگی 48
3-4-1-6- ریسک تورمی 48
3-4-2- ریسکهای خاص پروژههای نوسازی شهری 48
3-5- جمعبندی 63
فصل چهارم روش های مدیریت ریسک پروژه های نوسازی شهری
4-1- مقدمه 65
4-1-1- تاریخچه مدیریتریسک در پروژهها 65
4-2- فرایندهای مدیریتریسک 66
4-2-1- برنامهریزی مدیریتریسک 67
4-2-1-1- تعریف اهداف پروژه 67
4-2-1-2- تبیین اهداف مدیریتریسک 67
4-2-1-3- تبیین محدودۀ مدیریتریسک 67
4-2-1-4- رویکرد و روش شناسی مدیریتریسک 68
4-2-2- ارزیابی کیفی ریسک 68
4-2-2-1- اولویتبندی ریسکها 69
4-2-3- ارزیابی کمّی ریسک 70
4-2-4- برنامهریزی پاسخگویی به ریسک 70
4-2-4-1- استراتژیهای پاسخگویی به ریسک 70
4-2-5- پایش، کنترل و بازنگری ریسک 71
4-3- راهکار مدیریتریسک پروژههای نوسازی شهری 72
4-3-1- روش ماتریس ریسک 72
4-3-2- روش فرایند تحلیل شبکه ( ANP) 73
4-3-3- راهکارهای مدیریتریسک، ریسکهای اقتصادی پروژههای نوسازی شهری و تجزیه و تحلیل آنها 78
4-4- راهکارهای جدید 90
4-5- جمعبندی 103
فصل پنجم یافتههای پژوهش
5-1- جمعبندی 105
5-2- پیشنهاد بر اساس یافتهها 106
5-3- پیشنهاد برای آیندگان 106
منابع و ماخذ 107

فهرست نمودارها
3-1- نمودار علت و معلول 43
3-2- نمودار جریان فرایند 43
3-3- نمودار میدان نیرو 44

فهرست جداول
3-1- ساختار عمومی شکست ریسک برای پروژهها 33
3-2- معیارهای ریسکهای خاص پروژههای نوسازی شهری 52
3-3- جدول ریسکهای اقتصادی پروژههای نوسازی شهری 60
4-1- نقاط ضعف و قوت روشهای آزادسازی زمین 76
4-2- راهکارهای مدیریتریسک، ریسکهای پروژههای نوسازی شهری جز ریسکهای اقتصادی 77
4-3- راهکارهای مربوط به پوششریسک، ریسکهای اقتصادی 87

فهرست شکلها
4-1- راهکار مدیریتریسک نوسان قیمت زمین 79
4-2- راهکار مدیریتریسک عدم تمایل بخشخصوصی به سرمایهگذاری در این بافتها 80
4-3- راهکارهای مدیریتریسک ناتوانی در فروش بهموقع واحد طرح و تأخیر در اتمام پروژه 82
4-4- راهکارهای مدیریتریسک غیراقتصادی شدن طرحهای نوسازی 83
4-5- راهکارهای مدیریتمهمترین ریسکها از دید متخصصان امر 85
4-6- راهکارهای مدیریتریسک عدم تأمین بودجه کافی از سوی نهادهای ذیربط 87
4-7- راهکارهای جدید مدیریتریسک کمبود سرمایهگذار و شریک سرمایهگذاری 91
4-8- راهکارهای جدید مدیریتریسک تأخیر در تکمیل پروژه 92
4-9- راهکارهای جدید مدیریتریسک ناتوانی در فروش بهموقع واحد طرح 93
4-10- راهکارهای مشارکتپذیرتر کردن مردم، ساکنان و سرمایهگذاران در نوسازی بافتهای فرسوده شهری 99
4-11- راهکارهای مدیریتریسک بحرانهای اقتصادی 100
4-12- راهکارهای جدید مدیریتریسک عدم تمایل بخشخصوصی به سرمایهگذاری در این بافتها 101

علائم اختصاری
ANP 2, 17, 45
GERT 39
PEST 10
PESTLE 10
PESTLEIED 10
RBS ُ1, 10, 21, 22
SCPRT 39
SWOT 12, 17
TECOP 10
VaR 3, 4, 5
WBS 42

پیشگفتار
از جمله اهداف مهم نظام اقتصاد اسلامی، افزایش سطح رفاه و برقراری عدالت اجتماعی در جامعه میباشد. یکی از راههای برقراری عدالت اجتماعی، نوسازی بافتهای فرسوده شهری میباشد. بافتهای فرسوده با وجود دارا بودن ظرفیتهای اقتصادی و اجتماعی زیاد و منابع غنی انسانی و محیطی، با مشکلات اجتماعی و اقتصادی زیادی دست و پنجه نرم میکند مانند بالا رفتن سطح بیکاری، پایین بودن منزلت اجتماعی ساکنان، ناامنی، فقر، پایین بودن سطح بهداشت که ضرورت سرمایهگذاری در نوسازی بافتهای فرسوده را بیشتر میکند.
از طرف دیگر در تمامی پروژهها یکسری موانعی وجود دارد که در فرایند تحقق اهداف پروژه اختلال ایجاد میکند. این موانع همان مشکلات و ریسکهایی هستند که در طی مراحل طراحی، تدوین، و اجرا و بهرهبرداری پروژه با آن مواجه میشویم. لذا فرایند شناسایی و مدیریتریسک این دسته از پروژهها اهمیت والایی دارد. در این پژوش سعی شده است
تجزیه و تحلیلی از راهکارهای موجود جهت مدیریتریسک این دسته از پروژهها ارائه شود و در صورت امکان راهکارهای جدیدی معرفی شود. به همین منظور پنج فصل تدوین گردیده است.
در دوفصل ابتدایی تلاش شده تا ضمن بیان کلیات تحقیق، پیشینه این پروژهها در دو حوزه داخلی و خارجی تبیین گردید. در پایان فصل دو نیز پیشینه پژوهش در دو سطح داخلی و خارجی مطرح گردید. لازم به ذکر است که در سطح داخلی مطالعات زیادی در این زمینه صورت نگرفته و فقط یک پژوهش توسط آقای آئینی انجام شده است که راهکارهای ارائه شده توسط ایشان در حد تئوری میباشد و جنبه کاربردی ندارد.
ریسکهای موجود در پروژههای نوسازی شهری نیز در فصل سوم به تفضیل مورد بحث قرارگرفته است. در این فصل ابتدا در مورد شناسایی ریسک و روشهای شناسایی ریسک بحث شده و

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *